房屋供應不進反退 政府難辭其咎

香港飽受疫情打擊，經濟萎靡不振，失業率高企，許多市民收入大減，然而在這低迷境況下，香港私人住宅樓價卻持續上飆，三月份私樓售價指數就創二十個月高位，首季累升百分之二點二。由於上車無望，排隊申請公屋的人龍愈來愈長，輪候時間達二十二年新高。這個「畸形」現象的底因，是政府沒法大增建屋土地，令房屋供應原地踏步，甚至不進反退，落後於《長期房屋策略》的目標。情況變得如此惡劣，政府實難辭其咎，如不改轅換轍，將埋下社會不穩的「計時炸彈」。

雖然特首林鄭月娥於去年施政報告中，振振有詞說政府已大刀闊斧開拓土地，而房屋供應已初見成果，但一些研究機構與學者找到的資料，卻展示了與她所言不同的景象。團結香港基金會最近發表的土地房屋政策報告就指出，香港已陷入「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」困局。

造地能力弱 陷「三低」困局

據其研究人員的估算，可建私樓的「熟地」供應，由三年前高峰期的年均二萬五千五百個單位，減至本年度的一萬三千個單位。未來十年，私樓年均落成量只有一萬三千五百個單位。

至於公營房屋的供應，也不斷放緩，未來四年每年平均落成量僅二萬八千五百個，較《長期房屋策略》的目標低近三成。由此可見，公屋的興建速度，亦遠遠落後於需求，而隨着私樓樓價不斷上揚，更多市民將湧往排公屋，「爭崩頭」情況勢必加劇。

歸根究柢，問題就出在增加土地太慢、太少。由過去八年政府主導的私樓熟地供應數量可見，持續下跌的趨勢頗為明顯，明年賣地表內住宅地的可建單位數目，是十年來最少，學者認為這反映政府造地能力愈來愈弱，不但短期進度慢，中長期也恐難趕上，如政府依然故我無大變革，公私營房屋供應必無法追上市民需求。

由於新建房屋數量不足，樓價居高不下，市民要「上車」唯有選更細單位，造成「迷你化」的大趨勢，預計於二〇二四年落成的私樓平均實用面積只有四百八十平方呎，比十年前下跌三分之一，大多數市民將愈住愈細，居住質素沒有最低，只有更低，與新加坡與內地城市比較，相距愈來愈遠。

土地供應沒法大幅增加，原因在於政府欠缺大刀闊斧開闢土地的策略，以及為此敢於衝破障礙的氣魄與勇氣。過去香港解決房屋問題的最有效方法，是開拓大型新市鎮，把數以十萬計居民移入，但近十年來，此類新市鎮已不復見，見縫插針找地建屋是沒辦法中的辦法，只能杯水車薪。

欠硬闖勇氣 未見出硬功

至於收回棕地，政府對盤根錯節的地區勢力和地產財團仍只出軟招，未見硬功，猶如「狗咬龜」，沒法有所突破。近期政府動用《收回土地條例》收回三幅私人土地，僅夠興建一千六百伙資助房屋，只能算是小動作而已。

政府早前推出土地共享計畫，希望持有大量農地的地產商分出部分土地，讓政府興建公屋，但因涉及複雜利益，政府亦欠缺「牙力」，迄今仍未見積極回應。

前特首梁振英近日提議動用郊野公園部分邊陲地建居屋，這應是政府走出困局的一個方向，因為這類土地不涉及與土地擁有者的爭議，也不用搬遷居民，可以一蹴即就。進一步說，香港的郊野公園佔全部土地四成，比許多城市都多，只要劃出一小部分，就可興建大量房屋。

現屆特首成立的土地供應專責小組，經一番「諮詢」後，竟扼殺在邊陲地建屋之議，而政府亦順其意而行，只因不想觸發利益團體和環保勢力的反對，民粹味道極濃。但這種「扮正義」的施政方法，解決不了根深蒂固的土地房屋難題，到頭來只令市民繼續捱受無盡的痛苦。