中山樓價年內料平穩發展

（星島日報報道）「十四五規劃」下，中山未來5年將增加投資產業升級，以及交通建設，重建產業格局，升級成製造及創新中心，有業界人士認為，隨着深中通道實現灣區1小時生活圈，吸引大量因深圳及東莞出現限購令而轉投他區的買家入市，令中山近月一手成交量按月升逾一成，而同期一手造價亦按月升約8%，預料直至年底，樓價將呈平穩向上。

世紀21聯動大灣區營業董事唐劼忻指，回顧今年上半年，中山錄得32520套一手住宅成交，較去年同期22225套成交，急增46.3%；上半年一手平均成交價達每平方米14995元人民幣（折合呎價約1676港元），亦比去年同期每平方米13248元人民幣（折合呎價約1481港元）升13.2%。

至於二手方面，中山上半年錄得39350套二手住宅成交，比去年同期增1.9倍；不過上半年二手平均每平方米造價12371元人民幣（折合呎價約1383港元），較去年同期跌7%。

他再指，中山的「十四五規劃」中，未來5年投資的6000多億人民幣主要投放在產業升級和交通建設上，中山將重建產業格局，將50%的傳統加工製造業，升級改造成製造和創新中心，並實現灣區1小時通勤圈，5年內實現半小時從中山到深圳、廣州、珠海的通勤圈，帶挈坐落「十四五」交通匯點，以及靠近產業區的住宅成為政策規劃的最大受益者。

雖然國家一直提倡「房住不炒」及各種相關政策，惟目標側重於房地產穩定發展，而非打擊樓市，因此預計下半年中山住宅價格漲幅會較為平穩；至於寫字樓、商鋪等商用物業對地段、人流、政策支持的考量性更高，價格的漲幅也會比較明顯。唐氏建議，買家入市前，應選擇知名發展商旗下項目，並選擇配套齊全或已有規劃配套落地的物業。

龍騰國際集團行政總裁蔡俊鵬稱，中山全市於9月至今錄得2238宗一手住宅成交，按月升14%；同期一手住宅成交價約每平方米11382元人民幣（折合呎價約1272港元），按月升8%。至於一手商業方面，9月至今錄得1288宗成交，按月微跌1%；同期一手商業造價約每平方米13827元人民幣（折合呎價約1545港元）。

對於中山樓價，蔡俊鵬亦預料短時間內不會大幅波動。他指，中山住宅庫存量截至9月中旬有49781伙，並集中於火炬開發區（包括馬鞍島）、三鄉、坦洲鎮，基於中山人口增長，舊區住屋剛性需求大，去庫存高，而新區則供過於求，估計樓市短期內仍先以去庫存為目標。不過，由於東莞及深圳收緊限售政策，加上深中通道利好帶動，因此，過去半年中山成交量仍能保持平穩，過去半年每周錄約700至900宗住宅成交。

他指出，在國家基建發展和人口產業等西遷發展的利好因素下，珠江西包括珠海及中山將直接受惠有關發展紅利，而樓價發展上存在明顯優勢。另外，以第2及3季對比，中山以核心主城區如東區、石岐（含港口）及西區等住宅成交量，以及平均價屬全市之冠，平均升幅達5%，主要因地方落實校區分配，以及剛性需求較大；而其他地區則以去庫存為主，成交均價大約跌2%。

蔡俊鵬指，過去以本港身分證購買中山住宅項目。佔全市買家約7%至10%，預期中港兩地全面通關後，將對中山樓市帶來正面因素，但強調樓價發展仍以當地人口增長及國內購買力為主要因素。有鑑中山市限購政策影響，港人身分以家庭為單位於全市只能購買1套單位，故此在有購買名額下的買家一般首選住宅，但擁有多項物業的長線投資者，則傾向投資地段優越的商業項目為主。

蔡氏提醒，投資內地物業不應「貪平」，謹記「寧買貴莫買錯」。另外，中山坦州南屬「黑馬地區」，樓價相較毗鄰的珠海核心區有近50至70%落差，估計地方政府完善基建後，區內樓價可望進一步升值。