深二手樓市「冰凍」 國慶僅四成交

（星島日報報道）內地官方加碼打擊樓價上漲，十餘城市祭出「二手房指導價」，首先發布指導價的深圳，二手房交易「冰凍」，成交量連續六個月下跌，國慶長假七天僅成交四套，震驚地產圈。深圳、寧波、紹興和廣州等地九月份二手房掛牌價同比上月亦下降。另一邊廂，哈爾濱、珠海等地以提供購房補貼，或下調二手房交易稅等穩樓市。官媒報道引述業內人士表示，哈爾濱此次出台的政策有很強的信號意義，預計後續跟進城市會增加。

內地房產信息平台發布的一份報告指出，目前已有深圳、西安、成都、三亞、廣州、東莞、寧波、無錫等十餘個城市公布二手房參考價，調控效果初步顯現。上月，深圳、寧波、紹興和廣州二手房掛牌價同比上月下降。

今年二月，深圳首先建立二手房參考價格發布機制，同時發布全市三千多個小區的指導價，高於指導價的單位不能在中介掛盤。據地產業者觀察，深圳、廣州發布的參考價對比市場價直接砍掉三分一，高的甚至砍價超四成。

深圳二手房指導價實行半年多來，成交量連續下跌，上月成交不足兩千套，同比暴跌近八成，創近十二年新低。國慶長假七天，深圳二手房僅成交四套。這個數字在二○一九年為三百零七套，去年是一百六十三套。據深圳市房地產信息平台最新統計，截至目前，深圳全市二手房源達六點五八萬套。

另一邊廂，多地以提供購房補貼，或下調二手房交易稅穩樓市。本月十日，內地千萬級人口城市哈爾濱出台「十六條」措施，通過小幅放鬆預售條件和監管資金返還、調整土地增值稅預徵率和土地成交價款支付時間等，減輕企業流動資金壓力；同時，對大中專以上學歷人才和新市民首套房購房提供補貼，並放寬二手房公積金貸款期限等。

國家統計局發布的數據顯示，自今年四月份開始，哈爾濱新房價格同比持續處於下跌區間，八月份跌幅擴大到百分之零點六。而九月份，更是因為疫情影響，樓市全面「冰封」。

除哈爾濱外，長春、大連、瀋陽等城市提供購房補貼，廣東省中山、肇慶、珠海、惠州等城市，近期也下調二手房交易個人所得稅。鄂州、張家口、菏澤、岳陽、昆明等逾十個城市，則出台房價「限跌令」。

《證券時報》旗下新媒體引述易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，當前全國很多城市的樓市矛盾，已經從過熱開始轉為過冷。而且過冷中也出現了新的風險，即房地產企業的金融風險問題。

易居旗下的克而瑞信息相信，地方調控「邊際放鬆」的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放鬆調控的動機，樓市調控有望獲得適度鬆綁。

「一味用非市場化手段管控房地產市場，治標不治本，反而會積累矛盾。」華夏新供給經濟學研究院院長賈康認為，一個地方轄區內的房價漲跌，不應成為判斷一個地方政府調控是否有充分合理性的單一背景板。由於無所不用其極的行政手段必然產生的市場價格扭曲等一系列副作用，單從某地管理部門報出的商品住房成交均價漲跌情況看，無法全面了解真實的市場成交價格和本應形成的交易數量。

「二手房指導價」政策對深圳二手房市場起到明顯的鎮定效果。相比於早兩年「一有空房就被搶光」的盛況，今年深圳福田區的頂級學區百花片區着實有些「涼了」。有單位兩個月來直降三百萬元，仍然無人問津。該片區地產經紀直言，有價無市是今年的常態。業內人士認為，深圳「二手房指導價」、限制離婚買房以及教育均化政策等，都導致買家觀望、業主降價。

三月以來，百花片區最受歡迎且單價最高的國城花園報價頻現新低，但成交量卻幾乎為零。在該片區中介王力表示，即使是市場上的最低報價，房子仍賣不動。根據片區經紀姜海提供的業主報價，四十四平方米的國城花園的一房單位，七月二十四日首次掛牌價一千三百萬。九月二十五日，業主直接降價三百萬至一千萬元，仍無人問津。姜海自稱，他「今年還沒開單」。

深圳龍華豪宅「金茂府」每個單位當年售價至少一千五百萬，曾經引發搶購潮。但有「金茂府」業主最近發布「集體退房請願書」，並且舉牌「維權」，稱開發商存在無法兌現學位等行為。有地產經紀說，由於最近深圳樓價在國家政策調控下受壓，「買貴了」才是這次糾紛的主要因素。

今年二月八日，深圳市住建局發布「二手房指導價」，各大銀行相繼以官方參考價作為發放貸款的重要參考。以國城花園報價一千三百萬元四十四平方米的一房單位為例，政府參考價僅為五百七十一萬元，意味着該套房產的銀行貸款將以五百七十一萬元為重要參考。