新聞追擊｜禁追租生效 混合用途單位惹紛爭

立法會上月底三讀通過有關「暫緩追租」的《商業租戶短期保護措施（2019冠狀病毒病疫情）條例草案》，禁止業主向指定行業租戶追討欠租三個月，包括疫情下需停業的處所、零售店鋪及飲食業等，不過就沒有涵蓋辦公室及工廠等。地產界人士透露，部分租戶將單位用作多種用途，例如在辦公室內同時提供生產零售業務等，部分租戶在條例生效後，向業主表明在禁追租期內不會交租，惟業主卻認為相關處所不屬條例的保障範圍，產生爭拗，認為法例存有灰色地帶。熟悉本港樓宇條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出，由於條例表明「該處所需要完全或主要用作指明處所」，否則並不適用於這項條例，業主仍可向租戶追討拖欠款項。

疫情衝擊令不少商戶經營困難，立法會上月底三讀通過有關「暫緩追租」條例草案，禁止業主向指定處所商戶採取追討欠租等行動三個月，至本年七月三十一日止，若租戶在本年一月一日至保護期結束，未有如期繳付租金，業主不得追討，而在保護期開始前已採取的行動，則須擱置。

辦公室一隅作零售成灰帶

　　條例列明，相關受條例保障的指定處所包括疫情下需停業的處所、零售店鋪及飲食業等，不過就沒有涵蓋辦公室及工廠等。據地產界人士透露，由於本港租金高企，部分租戶會將單位劃分為多個不同的用途，例如在設於商廈的辦公室內，同時有零售業務等，相關租戶近日亦向業主表明，在禁追租期內不會交租。不過有業主認為這類混合用途的處所不屬條例保障範圍。有業主反映，有租用工廈的出版社，該單位既有辦公室予編採員工製作書本，同時亦開放予顧客上門購買書籍，這類租戶拒絕交租，但業主並不認同可納入暫緩交租。

　　熟悉本港樓宇條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出，由於暫緩追租條例表明「該處所需要完全或主要用作指明處所」，否則業主仍可向租戶追討拖欠租金。就相關單位是否屬於「指明處所」，他稱：「要看整件事的事實，及客觀情況，去分析一個地方、一個處所，算唔算指明處所。」

　　葉冬生舉例稱，健身室內除了運動場地，亦有部分樓面用作辦公室，但顯然單位的目的是健身用途，而不是辦公室用途，所以屬於法例保障可享暫緩追租；不過另一情況，若一個單位內八成樓面用作辦公室，僅門口部分有兩成樓面用來銷售，這個單位未必適用於這個條例，業主可繼續追討租金。

律師葉冬生指，單位需完全或主要用作相關指明處所，否則業主仍可追租。蘇正謙攝

葉冬生：前鋪後居合條件

　　現時部分舊區的樓宇有「前鋪後居」，因應鋪位租金往往較居住為高，葉冬生認為，租金亦會反映單位的主要用途，屬於做生意為主，住宿屬於附帶用途。

　　葉冬生續稱，部分單位的租約亦列出單位的用途，可成為證據，以界定該處所是否納入保障範圍。他舉例指，若處所同時設有餐廳及辦公室，租約通常會寫明是餐廳，則可理解辦公室只是餐廳的附帶用途。

　　葉冬生稱，若業主認為持有的單位，現時用途並不屬於暫緩追租的保障範圍，業主可向租戶追租；若租客不願交租，業主亦可就該單位是否「指明處所」採取法律行動。惟他提醒，由於條例僅有效三個月，相信即使業主採法律行動，可能到法庭有判決之時，相關條例的生效日期一早已完結。

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