圓匯貶值買日本樓變相慳20%

日圓近期「跌跌不休」，屢創24年新低，兌港元更一度逼近5.6算。對港人而言，日圓急貶可能吸引其先作兌換，為日後赴日本旅遊作準備，甚或可視為當地買樓置業機會。專家指，除匯率因素外，當地樓市的後續走勢，以及買樓時可能出現的「陷阱」都須注意。

日圓貶值，加之日本於本月較早前宣布開關，開放旅客以旅行團方式入境，對不少港人來說是赴日旅遊的好時機，因可用相同成本兌換更多日圓。其實不止旅遊，不少專家認為，此時也是在日本買樓「上車」的機會。國際物業投資公司FMI至匯投資創辦人兼行政總裁李丹翔接受訪問稱，「相比日圓高峰時期，現於日本買樓可能節省20%至30%的資金」，他解釋，這幾年日本樓價雖有上浮，但仍不敵日圓貶值幅度，指當前匯率相當吸引。

單位面積影響貸款批核

　　從睇樓到交易完成，於日本買樓的過程大致包括支付訂金、簽署意向書、正式簽約、支付尾期等。與香港略為不同的是，李丹翔觀察到約一半買家選擇以現金支付；另一半則揀貸款。以現金支付者一般出於便利考慮，因貸款需額外提供文件，且需要律師處理手績。而選擇貸款則可在一定程度上減低貨幣風險。

　　在貸款方面，李丹翔提醒，應注意所購置物業的新舊，即建築年份。若目標物業為1983年之前所建，銀行可能會拒絕貸款，2011年後的物業則相對容易獲批貸款。因2011年日本發生大地震，於此後修建的物業多具防7級地震的功能；1983年前所建則多數為木屋，不具備防震功能。除此之外，投資者亦須留意房屋面積大小及開發商，因這些都是可能影響貸款獲批的因素。對於商用物業來說，則要注重地理位置、店鋪大小，以及店鋪是否已有招租。

改民宿出租回報高達7%

　　除了自住外，不少買家都會在日本買樓出租以收取回報。公開資料顯示，目前日本按揭貸款利率約為2.7厘至3厘附近，65歲以下的外國人貸款年期約為15年。李丹翔補充，事實上亦有特殊個案，如貸款申請人可證明自己為高收入人群，貸款年期或可拉長至25年。

　　至於投資回報方面，李丹翔指，若於東京置業出租，回報約3%；若於大阪出租，則有約4%至5%回報。他還提及，有不少投資者買下日本物業後，將其改成民宿出租，年回報可達5%至7%。李以香港做對比，如在紅磡買一個250方呎的全新細單位，總價或500萬港元；而在日本同等位置購置同樣大小的新房，總價約150萬元，租金回報率最高達5%。

　　還款方式上，一般分為三類，包括定額還本付息、平均償還本金和額外還款。在定額還本付息方式中，每月償還金額不變，前期還款大部分為利息，優勢在於前期金額較低且固定；平均償還本金則勝在總還款額較低。此外，供款人還可每6個月進行一次額外還款，但銀行一般規定額外還款總金額不超過貸款額的50%，投資者可根據自身情況及匯市走勢制定還款計畫。現今市況波動，投資者若因意外情況無法繼續供款，李丹翔建議屆時將物業於二手市場出售套現。