英鎊危機｜港資買英國樓收租賺息蝕價 長實一招保平安

英鎊減稅方案觸發匯價大瀉，英鎊於周一（26日）見過有紀錄以來新低。過去幾年不少發展商積極收購海外資產，到英國尋求更高收租回報，但現時以港元計算後隨時「賺息蝕價」。《星島頭條》盤點英國發展的「收租佬」，其物業因匯兌帶來顯著貶值，部分頓時在帳面損手，但其中長和系雖然有一定英國資產的比重，但李氏父子上半年一項「神操作」，在驚濤駭浪市況中成功對沖風險。

投資者周一大量拋售英鎊及英國國債，令英鎊兌美元一度低見1.035有紀錄以來新低，英鎊兌港元亦穿8.2算，見8.1471。不少港資企業在英國的投資物業用英鎊收租，但以港元入帳後，回報立即大打折扣，在3月底英鎊兌港元時見10.295，而6月底匯率為9.556，目前貨幣最多已分別累貶21%及15%。

領展要收多兩年租補英鎊損失
在進軍英國收租的港資地產商中，最新名單為領展（823），為分散風險，在2020年下半年收購英國倫敦一座17層高辦公室物業The Cabot，當時最終總代價為3.679億英鎊，折算約37.53億港元。

領展的英國收租物業以今年3月底計算，價值約為3.75億英鎊，在兩年間升值約2%，但英鎊大跌後，目前價值折算港元為30.56億元，當初用港紙收購已帳面損失7億元或19%。以上年度英國租金收入3.4億港元計，要多收兩年租才能彌補匯兌損失。

大劉投資11年 英國物業升值清零
另一家大舉進入英國的企業為「大劉」劉鑾雄家族持有的華人置業（127），該企曾在2011年已斥資折算4.65億港元收購英國倫敦黃金地段的物業River Court，其後在2016及2017年，合共大手以折算51.6億港元再掃倫敦3處物業，前後花費56.3億港元，多年來獲得豐厚租金。

中期報告顯示，截至今年6月底，華置的英國持作投資物業估值為39.61億元，興建中物業估值為25億元，合共64.6億元，但以周一英鎊匯價最低位計，有關價值已貶至55.1億元，與最初買入價相比，輕微蝕2%。

一覽發展商海外投資物業
 

領展2020年首度進軍英國，收購The Cabot，當時總代價3.679億英鎊。（圖片來源：領展）

The Cabot以當時匯率折算37.53億港元，至今已輕微升值，惟英鎊大跌後，最新估值折算為30.56億港元，帳面跌19%。（圖片來源：領展）

華置2011年收購倫敦River Court一帶項目，今年藉集團成立100周年，將項目重建及活化，其中一座建築將更名為Evergo Tower，藉此紀念過去與愛美高集團合併的歷史。（圖片來源：華置）

華置2016及2017年再大手掃英國物業收租，連同River Court，總共花費56.3億港元。這些英國資產最新估值折算55.1億港元，意味多年來價值回到入場價。（圖片來源：華置）

長實今年3月出售英國倫敦寫字樓5 Broadgate，收12.1億鎊，連同期間租金收入、物業升值及有關投資的對沖利潤，總回報達45%，成功抗貶值。（圖片來源：5 Broadgate）

長實及早套現 財息兼收
在英國舉足輕重的港資企業，要數本港首富李嘉誠創辦的長和系，早年大舉進軍英國，於當地擁有大量資產，包括電訊、基建、能源、地產等項目，因此英鎊匯兌風險對其業務尤其嚴重。今年中期報告顯示，長和（001）的英國業務佔總收入16%，EBITDA比例為21%；而該集團的資產淨值為6508.5億港元，當中21%來自英國業務，即約1367億港元，有關資產以最新匯計已降為1165億元，減少約202億元。

不過，若以收租生意計，李氏父子卻再勝一仗，皆因長和系的投資物業主要落在長實（1113）身上，而本身於英國的租金收入來自英國倫敦寫字樓5 Broadgate及英國酒館Greene King。不過於今年3月，長實已早著先機，對外出售整個5 Broadgate物業，作價12.1億英鎊，較2018年收購價10億英鎊，大賺21%，如計及期間租金收入及有關投資的對沖利潤，總回報達45%，成功避過3月至周一匯價下跌21%的損失。