匯豐唱淡樓價明年跌7% 6大地產股剩兩隻值得買入

長實（1113）及新世界發展（017）近日先後出售本港的物業資產，被視為是釋出睇淡後市的訊號。匯豐研究昨日發表報告指，不再期望本港樓市復甦，預計樓價今年全年跌8%，2023年將進一步下跌7%；全線降低本港六大地產股的目標價，平均下調幅度達18.5%，並下調長實及恒地（012）的評級由「買入」降至「持有」，新世界則連降兩級至「減持」。

匯豐原本看好今、明年本港樓價各升3%，但現時有四大利淡因素，而且挑戰持續的時間比想像的要長，令該行不得不改變看法。第一，該行低估了加息幅度，導致借貸利率高於租金收益，使樓市缺乏吸引力；第二，本港經濟持續疲弱，而且沒有明顯改善的跡象；第三，近期新盤推出的銷售反應令人失望，預期未來幾個月中/高端市場的銷售可能會乏善可陳；第四，人民幣貶值導致內地買家購買力減弱。

 

一圖看清匯豐對六大地產股最新目標價及評級：

新地為匯豐首選股，最新目標價107.6元，較原目標價下降8.4%，維持「買入」評級。

信和最新目標價11.4元，較原目標價下降1.7%，上調評級至「買入」。

九倉最新目標價22.3元，較原目標價下降8.6%，維持評級「持有」。

長實最新目標價49.9元，較原目標價下降17%，下調評級至「持有」。

新世界最新目標價20.5元，較原目標價下降38.4%，下調評級至「減持」。

恒地最新目標價24.7元，較原目標價下降37%，下調評級至「持有」。

 

匯豐預期，若美國加息幅度繼續上升，而且未來12個月沒有轉折點，本港樓價下跌幅度可能超過該行預期。不過，較樂觀預期本港樓市在明年下半年將「軟著陸」，如果經濟進一步惡化，預期屆時政府將「減辣」，例如豁免內地購房者買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD），或有助給樓價部分支持。

地產股方面，匯豐指地產股截至9月底，今年平均跌幅約7%，跑贏恒指累跌16%，對地產股整體持謹慎態度，並傾向於
(1) 資產負債表強勁； (2) 盈利能見度高； (3) 更多潛在樓盤瞄準未來12個月的大眾市場； (4) 股息穩定性。該行首選
股為新地（016），維持「買入」，指新地在六大地產商中，擁有最多針對大眾市場的新盤可於明年推售；及信和置業（083），評級由「持有」上調至「買入」，因為認為信置是市場上少數仍是具價值和防禦性的股票。九龍倉（004）則維持「持有」。

不過，該行下調三大地產股評級，包括長實及恒地（012）的評級由「買入」降至「持有」；新世界則連降兩級，由「買入」至「減持」，目標價由33.3元，大削38.4%至20.5元，以昨日收市價計，潛在跌幅有8.1%。