上海超大社區管理不當20年 物管公司被判返還4000萬
2023-02-09 21:00 
澎湃新聞9日報導，上海市內環最大的社區中遠兩灣城起訴前管理公司「上海中遠物業管理發展有限公司」（中遠物業）勝訴。上海市普陀區人民法院一審裁定，被告應返還不應由業主承擔的成本與費用等共計4000萬元人民幣（約4633萬港元）。
作為超大型社區，坐落於蘇州河畔的中遠兩灣城已有20餘年歷史。兩灣城共有96個樓棟、1.1萬住戶，總人口近5萬。
1998年，上海中心城區最大棚戶區「兩灣一宅」舊區改造啟動，名為「中遠兩灣城」。社區1999年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。中遠物業自2001年9月1日起為社區提供服務，於2021年1月31日終止服務。
截至目前，中遠兩灣城總共誕生了三屆管委會。第三屆管委會主任韓德友稱，之前「社區曾經召開臨時業主大會，表達對物業的不滿，還罷免了第二屆管委會，主要是覺得他們對物業的監督管理工作不到位。」
長22頁的判決書指出，原告第三屆管委會稱，任期為2014年至2017年的第二屆管委會負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關係。業主對第二屆管委會缺乏認同。並且，第三屆管委會對第二屆管委會任職期間的統計數據不予認可，業主亦曾多次嘗試另聘物業均未果。
2020年10月15日，第三屆管委會在業主大會上，決定重新選聘新的物管公司，隨後去信中遠物業，告知雙方簽署的物業服務合同於2021年1月15日解除。此舉引起中遠物業反對，將管委會訴至法院。普陀區法院於2021年1月11日立案審理，同年3月4日駁回上海中遠物業的起訴。
業主啟動審計，發現存在諸多疑問，比如消防系統及設備、弱電系統及設備、避雷設施等依約不屬於物業管理費支出成本，卻算進物業費中。還有社區公共收益分成、新增劃的地面停車場有多少、收益如何？廣告收益又有多少？哪些無需業主承擔的費用被納入物業費中？
判決指出，中遠物業無正當理由拒絕司法審計，且未就原告變更後的訴請提出針對性抗辯意見，由此產生的不利後果及訴訟風險應自負。同時，原告在長達20年的合作期內，未及時對被告糾錯、追責、維權，直至契約關係終止，長期懈怠導致相關事實無法還原、間接或直接證據缺失而在結算過程中產生不利於原告方權益損失，責任也要當事人自行承擔。基於此理由，對原告要求被告賠償欠費利息的訴請不予支持。
2023年1月31日，一審判決結果顯示，被告上海中遠物業應返還原告第三屆管委會4000萬元。這其中包含：2001年9月1日至2021年2月1日期間物業管理費按實結算部分的結餘、擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費按實結算部分的結餘、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用250萬元；2008年起至2021年2月1日期間社區公共收益中業主分成部分的結餘、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應屬於地下車庫的車位元產權人共有部分收益的結餘250萬元。
中遠物業工作人員表示，該案目前已委託律師處理，但未回答會否提出上訴。
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