股樓氣象│為什麼通關後豪宅租盤搶手？─呂宇健

內地與香港上月正式全面通關，馬上帶動一手樓市成交轉旺，月內錄得約894宗一手成交，按月增加77.7%，創近半年新高。我認同，通關對樓市短期一定有幫助，但受惠的只會是3000萬元以上、甚至過億元的豪宅及商舖市場，一些中價及平價樓市場難以受惠。
 
內地封城三年，必定有不少人想「潤」出去，隨著其他地方愈來愈難「潤」，「潤」到香港是最容易及簡單的地方，從而衍生住屋需求。事實上，過去個幾月豪宅的租賃市場已率先轉趨旺盛，皆因這班「潤友」都是有錢人，而且不是打算短期暫住，他們與其以十幾萬元在五星級酒店月租兩個床位，何不租住個1億元的豪宅，因為現時1億元的單位月租也是十幾萬元，相當抵租，這亦是豪宅租賃市場轉旺的原因之一。
 
早前的《財政預算案》只下調首次置業人士的從價印花稅，仍然堅拒「撤辣」，不過我預期豪宅買賣的市場，將會接力租賃市場轉趨活躍，理由很簡單，因為豪宅市場通常都會透過空殼公司持有，新買家只需透過買入持有豪宅的空殼公司權益便可「避稅」，因為透過公司股份轉讓而非物業轉讓，買家便不需要支付買家印花稅而得以間接買入單位，而公司買賣的印花稅只是0.26%，同一道理亦適用於商舖市場，所以商舖市場表現亦可望略勝一籌。
 
正因為財爺沒有「撤辣」，今日內地人南下買樓仍要支付15%特別印花稅，但樓價明明向下，為什麼要畀多15%去買呢？用115元去買一件價值100元並且在跌價中的貨？我不覺得會有這個可能性。就算真是會有內地人來港買樓，同樣道理，亦會有內地人因為通關而來港沽樓，互相抵銷之下，中價及平價樓不太能受惠通關。
 
雖然通關有助豪宅及商舖市場的交投，但不代表對香港地產股有強勁支撐作用，因為息口高企，大大打壓發展項目回報。一般的地產項目回報30厘，四年投資期，昔日利息支出每年1厘、四年共4厘，獲利26厘，發展商每年有約7厘息可派。今日項目同樣賺30厘，但四年已支付了16厘的利息，因此除了一些實力雄厚、資金充裕的發展商，我不覺得發展商未來會有一個可觀的回報去支撐的派息。

呂宇健

資深投資者