專欄｜港樓講按 王美鳳｜不可不知的 按揭現金回贈計算方法

今年通關復常及政府調減物業印花稅等利好因素支持下，樓市恢復動力交投回升，帶動按揭市場同步造好，有利銀行對按揭業務取態正面積極。基於按息未有下調空間，樓按取態積極的銀行遂傾向提高現金回贈，以增加競爭力吸納按揭客戶。現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，現金回贈可由貸款額之1%至高達2.8%或以上不等；當中以申請按揭保險計畫的現金回贈率較高。

用家需留意，現金回贈率並非一定就是純粹按着按揭金額計算，對於高成數按揭保險計畫貸款，銀行一般只以6成按揭上限計算現金回贈，並非以9成按揭貸款總額計算現金回贈率。以800萬物業承造9成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為2.5%，計算方法是以6成按揭上限之2.5%計算，即是（800萬x60%）x2.5%，現金回贈金額為12萬，而並非以800萬之9成按揭金額720萬之2.5%（即18萬）計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差6萬。

從上述見，即使現金回贈率是2.5%，9成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的1.67%，而若果用家申請6成按揭，實質回贈金額可等同總貸款額之2.5%。還有的是，若上述改以一個900萬物業為例，由於6成按揭額$540萬已超出現行6成按揭上限500萬，銀行會以500萬之2.5%計算現金回贈，而非以540萬計算。

近期市場有指銀行上調按揭現金回贈，暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，相信以上所述之現行計算方式是其中一個原因令銀行有較大彈性及空間為按保客戶增加現金回贈。現時銀行提供的按揭現金回贈屬18年新高，以市場平均按揭額約450萬計，現金回贈已達10萬以上，這對按揭用家有很好抵銷加息的影響。

然而，用家應留意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。這項措施自2005年2月28日後至今一直維持。

舉一例子，買家為一個樓價700的單位申請9成按揭，假設銀行提供2.6%現金回贈，回贈金額為109200 （如上所述，金額以6成按揭上限計算），實質可借金額由630萬扣減109200降至619.08萬。雖然現金回贈可彌補借少了的借貸額，但由於現金回贈在完成交易後才發放，故此買家需要先自行增加首期，對於資金較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

2023年6月26日