國策解讀｜內房救市逼在眉睫 內銀降房貸利率意欲低 官媒出聲：要有所作為

中國房地產市場低迷，內房再度引爆債務危機，上月中央政治局會議才提出「適時調整優化房地產政策」，人行亦指導商業銀行調整存量房貸利率，不過至今實際政策落地寥寥可數，各內銀收指令仍紋風不動。有內銀人士坦言，目前即使流失提前償還房貸的客戶，也比降低房貸利率的影響少，令銀行取態變不積極。有見及此，近日官媒亦已採取輿論壓力，促請商業銀行要有所作為，「用短期痛苦換長遠有利」。

中央預告降房貸利率達一個月

過去一個月，多個中央部委都已對房貸利率放話，最早於上月14日，人行貨幣政策司司長鄒瀾已稱，支持和鼓勵商業銀行，與借款人自主協商變更合同約定，或者新發放貸款置換原來的存量貸款。月底的中央政治局會議，提及適時調整優化房地產，滿足居民剛性和改善性住房需求。

在政治局會議一鎚定音後，住建部已表態，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施。本月初人行更明確指出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

人行取態從鼓勵變指導 內銀仍不為所動

人行對房貸利率措拖取態，由最初的「鼓勵」改為「指導」，但至今銀行對國策仍在觀望。有分析認為，在現行的房貸利率下，部分業主傾向提前還款，令銀行流失一些貸款，當降低房貸利率則可減少提前還款誘因，對銀行及借款人都有利。

內銀人士：高息流失客戶好過減貸款息

不過有內媒引述一家國有行人士坦言，目前的問題在於，即使流失一班提前還款房貸的客戶及利息收入，亦比下調房貸利率的影響低。

分析：銀行降房貸利率或利潤少一成

海通證券研究所首席宏觀分析師梁中華近日在報告分析，今年上半年中國個人房貸餘額約38.6萬億元人民幣，而目前存量房貸的加權平均執行利率約4.8%，假設今次下調房貸利率為最新投放的利率水平，即約4.14%，意味會降低約60點子。他推算，有關減幅將令全國銀行的利息收入減少2,000億元人民幣，相等於去年總利潤的10%；而如果降幅為40點子，銀行總利潤亦減少6.7%。

不過梁中華指出，隨著存量房貸利率調整逐步落地，為了支持銀行的穩健經營，預計當局在存款利率聯動調整亦存在空間，同時降準的呼聲亦漸漸高漲。

官媒：內銀需用短期痛苦換長遠有利

對於內銀下調房貸利率的意願較低，官媒中國《經濟日報》撰文指，在穩定存量房貸利率調整預期，商業銀行要有所作為，並稱要「用短期痛苦換長遠有利」。文章指出，目前銀行積極性較低主要有兩大因素，包括憂慮降低利潤，以及合同變更、貸款置換涉及銀行的自主經營權，金融管理部門不能強制推動，不過文章認為這些觀點只看到了短期與表象。

文章認為，從長遠看，下調存量房貸利率，有助增強銀行的客戶黏性、穩定存量客戶，而從底層邏輯看，商業銀行即使不下調存量房貸利率，借款人也早已通過提前還款等方式，降低了銀行的利息收入。文章強調，商業銀行要順應市場需求，在金融管理部門的指導下，審慎研判、統籌協調、有所作為。

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