差餉地租今季勁貴 為何樓價跌差餉有增無減？專家預計租值明年更高

有樓揸手的業主，相信已經收到差餉物業估價署早前發出的本年10月至12月季度徵收差餉及/或地租通知書，市民須於10月31日或之前繳交。不過由於本季並無寬減，很多人收到賬單後大呻今期差餉貴，直言「勁肉痛」，亦有人不明白本港樓市仍未止跌，為何政府差餉有增無減。有專家解釋，差餉上升實與租值升跌有關，同時政府數據有滯後現象。

很多業主都大呻今期差餉貴，直言「勁肉痛」。

有人不明白本港樓市仍未止跌，為何政府差餉有增無減。

中大經濟學系副教授莊太量接受本報訪問時表示，應課差餉租值上升，跟樓價升跌沒有關係，反而與租值升跌有關。

「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租，是政府對物業租值的估算。

本季及來季將沒有差餉寬減，而通知書已列明應繳總額，市民須於10月31日或之前繳交。

與租值升跌有關

中大經濟學系副教授莊太量接受本報訪問時表示，應課差餉租值上升，跟樓價升跌沒有關係，反而與租值升跌有關。假如一個單位評估一年租金為20萬元，需繳交5%徵收率，即為1萬元，分四季收取，每季收取2,500元。

他指，租金從一月連續九個月上升，累積上升8%的幅度，主要因經濟沒有受太大影響，加上失業率偏低，導致租樓需求較多，變相搶高租金。

最新公布的中原城市領先指數已跌破了160關口，跌至156.79點，反映二手樓價的指數已是連跌七周，如果由2021年8月至今已累跌逾21%。相反租金卻節節上升，中原城市租金指數，連升9個月，累積升幅約8%，達117.19。

另外，莊太量指租金上升，物業按揭利率已升至約5厘，租金亦相應升至接近水平，跟貼銀行存款利率，目前租金回報已升至逾三厘。以往樓價上升或下跌時，租金有合約綁住，一般滯後三至四個月，才見到升跌幅度。

他預計，未來仍然有租屋需求，租金會持續上升，直至升至租金回報有四厘後或會停止，樓價或會上升。他表示，如果政府放寬辣招措施，樓價或會「升一浸」。

何謂「應課差餉租值」？

「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租，是政府對物業租值的估算。政府會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期，在公開市場所議定的租金，並按面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平加以調算。一般為一年租金估值，徵收率為5%，地租徵收率為3%。政府已寬減由今年首2季差餉，每季上限為1,000元，惠及全港303萬個應繳差餉的住宅物業。

中原測量師：政府數據有滯後現象

中原測量師張競達表示，目前差估署評定「應課差餉租值」計算估價日期為10月1日，若以2023/24年度為例，估價根據日期則為2022年10月1日。他指，每一個物業都會每年重新評估，到明年四月份公布租值，所以數據有滯後現象。

他又指，現時租務市場比買賣市場更加活躍，租金更是沒有下調空間。現時通關後，亦有部份留學生以及內地專才入境香港，對於香港租務市場仍有需求，過去半年租務市場十分活躍，預計明年的差餉應課租值難以大跌。同時他預計，今年全年租金升幅達10%，未來一至兩個月租金，或會上調1%至2%。

遲交最高可被加徵15.5%附加費

事實上，如果市民認為自己的單位租值被高估，以致需繳交太多差餉，可在差估署重估應課差餉租值、並向業主發出最新的差餉及地租通知書後，採用指定政府表格R20A（修改估價冊或地租登記冊建議書），提出反對及建議修改冊內的有關事項，不過要注意的是，該建議書必須在今年5月31日或之前送達差估署署長，以便作出相關跟進工作。

市民繳交差餉及地租，可利用銀行自動轉帳或電子繳費方式，例如繳費靈、銀行自動櫃員機、轉數快或互聯網；上載電子支票/電子本票到「電子支票支付」網站；將劃線支票郵寄予庫務署；抑或前往本港任何一間郵政局或指定的便利店繳交。如市民仍未收到通知書，可瀏覽差餉物業估價署的網頁；致電、傳真或親臨差餉物業估價署索取通知書補發本或查詢應繳款額。

值得注意的是，今季差餉及地租須於10月31日前繳交。若於限期內仍未繳清有關費用，遲交款額最高可被加徵15.5%的附加費。

繳交差餉及/或地租途徑：

1. 使用銀行自動轉帳、繳費靈、銀行自動櫃員機、轉數快或網上銀行；
2. 上載電子支票／電子本票到「電子支票支付」網站；
3. 將劃線支票郵寄至香港告士打道郵政局郵政信箱28000號庫務署收(郵資不足的信件將不獲接收)；
4. 前往本港任何一間郵政局或7-Eleven、OK便利店、VanGo或U購select等指定便利店繳交。

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