施政報告前瞻｜樓市勢減辣 料非「全撤」 張炳良：「非常時期」已過
2023-10-19 07:00 
特首李家超下周三發表新一份《施政報告》，最受關注莫過於俗稱「辣招」的樓宇需求管控措施會否有調整。《星島》獲悉，《施政報告》將宣布「減辣」，但幅度未必如外界要求之大，料不會全面撤辣；政界預料針對非本地買家的買家印花稅（BSD）將放寬，有助外來合資格人才在港置業。
當年主事官員、前運房局局長張炳良向《星島》表示，前屆政府推出辣招時的「非常時期」確實已有明顯改變，不能再成為如今維持措施的理據。不過他提醒住宅剛性需求仍在，現時樓價仍處於市民較難負擔水平，政府考慮是否調整措施時，必須留意市場如何解讀。
記者：陳嘉洛、林劍
料放寬外來人才置業印花稅
本港樓市於2021年高位至今，已下跌約15%，雖然今年初曾反彈，但很快掉頭回落，差估署數據顯示樓價已連跌4個月。政商界近月紛紛要求樓市減辣，其中地產建設商會主席梁志堅要求全面撤辣，即一次過取消買家印花稅（BSD）、從價印花稅（AVD，前身為雙倍印花稅DSD）及額外印花稅（SSD）。民建聯則建議港人買第二個物業印花稅減至6%；新民黨主張永久居民首置600萬或以下物業，印花稅劃一100元。
據悉，《施政報告》將落實樓市減辣，具體稅項、幅度仍待敲定，料不會一次過撤銷所有辣招。政圈則傳出，來港合資格專才買樓「先免後繳」、港人買第二個物業減印花稅，較大機會推出。
張炳良承認辣招延續時間超出預期
2012年加入梁振英政府的張炳良，是當年推出「雙辣招」的主事官員，他接受《星島》訪問時表明作為前官員，不能直接評論或建議現屆政府政策，但從客觀因素分析，他在2012、2016年兩度「加辣」時，曾形容是「非常時期的非常措施」，當時背景是自2008年金融海嘯以來，在美國量化寬鬆等措施帶動下，環球經濟處於低息環境，資產價格上升，本港物業市場供求失衡導致樓價大幅上升。政府要遏止樓市泡沫，同時透過需求管理確保樓價不會升得過急，嚴重超出市民負擔能力，當時取得顯著成效。
不過他直言，沒預期美國量寬會維持那麼久，甚至疫情出現後仍持續及加劇，一直到去年烏克蘭戰爭發生，國際經濟形勢逆轉。他同意，辣招持續時間完全超出當時制訂政策時的預期，而這背景基礎目前已不再存在，因環球已回到高息時期。
「有些人會覺得，當已經不再是『非常時期』，措施可以撤銷，因為這些印花稅是有針對性的特殊稅項，不是基本稅項。」他提醒政府任何舉動措施，都要小心市場如何解讀，有時未必和政府預期一致，「當市場信心崩潰，覺得（樓價）會大跌時，最終一定會大跌，反之亦然。」
樓價縱回落 仍高於當時「加辣」時水平
張炳良續指，任何地方樓價從來不會只上不落，而任何政府都無能力扭轉整個市場大勢，但可以亦必須做的是避免樓價大上或大落，二者皆會衍生嚴重問題。尤其房地產是構成資產市場的重要部分，一旦大跌會導致市民不敢消費和投資，引致惡性循環的經濟衰退，因此是否撤辣，涉及政府對市場狀況的判斷。
他個人分析，若參考外圍因素，包括息口高、不再量寬、多個主要市場過去兩年樓價回落等，香港過去一兩年的樓市跌幅，仍未算形成「嚴重萎縮」。翻查資料，張炳良任內最後一次宣布調高印花稅（2016年11月）時，二手樓價指標中原城市領先指數（CCL）徘徊在144水平，而上周最新數字則是157，顯示今日樓價仍高於當日「加辣」水平。他分析：「市場對物業的剛性需求仍在，政府仍需加速興建房屋，市場卻又覺得一些管控措施要寬鬆，這是一種混合狀態。」
樓市不確定性高 發展商謹慎亦可理解
有商界人士警告樓價一旦再下跌，有機會影響金融體系穩定。張炳良憶述，2008年全球金融危機後特區政府作了一系列檢討，引入多項確保金融體系穩定的措施，包括銀行壓力測試、收緊按揭成數等，減少泡沫，因此理論上香港現時抵禦衝擊能力會比當時為好，保持警覺就可以。
市道疲弱之下，政府賣地計劃亦頻頻流標，恒隆集團董事長陳啟宗近日更指，香港正經歷系統性轉變，地產業透過土地賺取暴利日子一去不復返。張炳良指，陳啟宗是很有經驗、聰明的發展商，其分析具參考價值，不點名評論其看法，但他認為地產商投標考慮因素多，包括實利和策略考慮，「他們打開門做生意，當然希望購入土地的價格便宜一點，並預判後市在適當時機賣樓」。他指目前樓市不確定性相當高，地產商謹慎亦可理解。
展望香港經濟，張炳良指現時香港整體也處於「混合狀態」，資產市場包括樓市股市表現較遜，不明朗因素較多；消費市道則情況不至於太令人擔心，失業率跌至2.8%歷史新低，零售銷售額穩步增加，開始靠近疫情前水平。他拒絕具體建議政府如何做，只希望提供當日的政策背景及分析現況，讓政府謹慎考慮。
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