施政報告2023︱二手居屋按揭保證期延長 連登仔誤會可供樓50年 專家拆解誰能受惠

行政長官李家超宣讀新一份《施政報告》，公佈了一系列房屋政策，其中香港房屋委員會將放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，以助單位在市場上流轉。

供樓還款年期仍是最多25年

有關消息傳出後，隨即在網上引起熱議，當中連登討論區有網民指「大量925大單位投入市場」、「新居屋無得炒」，甚至有人誤以為居屋可承做50年按揭；不過要注意的是，按揭貸款保證期絕不等同於按揭年期，供樓還款年期仍然是最多25年，而今次放寬按揭貸款保證期的作用，就可讓樓齡較高的二手居屋也有望承做九成或九成半按揭。

中原按揭董事總經理王美鳳對此表示歡迎，認為放寬資助房屋保證期可大幅增加銀行批足九成或九成半按揭，以及25年還款期之二手居屋單位，讓買家在居屋第二市場有更多實際可供選擇之單位，解決以往上會困難問題，減輕首期及上會負擔，促進居屋二手市場的交投量及流轉率，並提高白居二計劃的實質成效。

樓齡41年有望批足九成按揭

王美鳳指出，現時買家除了選擇一些較新樓齡的居屋，市場上亦有不少受歡迎居屋的樓齡介乎20年至30年或以上，延長按揭貸款保證期可讓白居二買家有更多批足九成按揭及25年還款期的上車選擇。按照現時銀行審批白居二單位的準則計算，估計不同銀行可為樓齡達25年至高達41年的居屋批足九成按揭及25年還款期。

王美鳳解釋，買家在居屋第二市場購入單位，銀行會因應居屋的剩餘擔保期批出按揭年期或按揭成數；例如有些銀行會直接將原先的30年保證期減去居屋首次出售日期，以計算可批出九成（白表）或九成半（綠表）按揭之還款年期，又或以居屋樓齡約20年至21年為上限，才可批出最長25年之按揭年期。

至於為何有些銀行較傾向以居屋首次出售日期計20年或21年為界線？原因是擔保期仍尚餘9至10年，當用家供樓達9年，按揭餘額便大致可降回原初樓價之七成或以下，即使擔保期已過，銀行已毋須承擔高於七成按揭之風險。

不過，由於居屋計劃距今已達45年，根據資料，全港居屋單位目前約近九成之樓齡達20年或以上、四成樓齡逾30年，變相原先大部份居屋單位未能獲銀行批足以25年還款期承造九成或九成半按揭，造成居屋第二市場或白居二市場的成交量並不活躍。

誰能受惠按揭保證期延長

至於哪類人士可受惠於今次政策？當中主要包括本身持有25年至41年樓齡的二手居屋業主，以及有意買入上述高齡居屋的準買家，因其可獲得年期更長的按揭貸款，並有助單位在市場上流轉。

居屋業主轉按要房屋署同意

以樓齢25年未補地價居屋為例，白表買家可造高達九成按揭，但有些銀行批出之按揭年期或僅達5年（30年保證期減25年樓齡），以樓價500萬元、按息4.125厘為例，每月供款會增至83,128元，令買家或需將按揭成數降至七成，但基本首期由50萬增至150萬元；而目前延長擔保期後，買家可獲銀行批出長達25年期以九成按揭上會，每月供款將降至24,064元。

至於已承造按揭的居屋業主可以轉按嗎？根據資料顯示，資助性房屋業主如果希望轉按或加按套現，若非已為單位補地價，一律需事先獲得房屋署同意。

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