星島申訴王 | 對付「維修老鼠」攻略樂翠臺新管委推翻億元維修合約招數

2024-04-02 08:00

有38年歷史的柴灣樂翠臺，居民因不滿原有管理委員會力推高達一億元、被指是「天價」的維修工程，早前舉行業主大會，成功通過撤換管委員全部人員，以及中止維修合約等議案。這類涉及大廈維修，以及管委會人員轉換的紛爭，在香港非常普遍，樂翠臺新當選樂翠臺管委會及法團的成員接受《星島申訴王》訪問時，分享他們參與業主大會的致勝攻略。

業主臨危埋班 5招踢走原管委會成員

有38年歷史的柴灣樂翠臺，原有管理委員會年前力推逾一億元、被指是「天價」的維修工程，引發居民強烈不滿。

樂翠臺早前舉行業主大會，雖然面對原管理委員會不斷出招，但仍成功通過撤換管委員全部人員，以及中止維修合約等議案。

《星島申訴王》找來新當選樂翠臺管委會及法團的成員，分享他們參與業主大會的致勝攻略。

招數1 避免居民授權票被操控

過去曾經有管委會專向不理會屋苑發生什麼事的街坊埋手，操控他們授權票。「樂翠需要『您』」團隊於是重點向街坊宣傳，懇請和鼓勵他們親身出席業主大會。

點算業主大會授權票的一晚，原管委會主席打算把票箱帶入房間點算，街坊群起反對，結果現場發生肢體碰撞，主席及街坊同時送院，未能完成點票。

參選管委會的團隊以至其他居民，於是自發性看管票箱，確保公正性。

招數2 接送業主出席投票

主席其後宣佈授權票作廢，要業主親身出席投票，對長者或行動不便的業主構成障礙，居民結果自發義載有需要的業主到會場，大大增加他們出席的意欲。

招數3 加快會議進度

業主大會當晚，要先舉行時任管委會主席發起的「周年業主大會」，之後才舉行居民要求召開的「特別業主大會」。

本身從事物管行業、熟悉法團運作的團隊成員阿鋒指出，有人增加會議議程，動機似有拖延時間之嫌。

團隊成員於是勸喻街坊，不要進入第一個會議，令該會議流會，提早進入「特別業主大會」。

招數4 避免居民投票意向被動搖

原管委會邀請執業大律師、前廉政公署執行處總調查主任查錫我出席業主大會，分享與原管委會相近的法律觀點，惟競選團隊早有預備，以免居民投票意向動搖。

招數5 會上尋求民政署代表意見

原主席一到會議預訂的結束時間，就宣佈延後會議，與其他委員聯袂拉隊離場。

新當選管委會委員的葉先生說，團隊事前詳細研究法例第344章(即《建築物管理條例》)，亦看過不同屋苑召開業主大會的案例，早料到有人會延後會議，想好應變方案。

主席離場後，團隊成員馬上詢問在場民政署代表，當主席放棄主持會議的權利，依條例是否可以再選一個主持人，成功獲民政署代表給予指示，推選新主持人。

在繼後的投票過程，團隊成員亦一直小心地按照民政署代表的建議進行。

樂翠臺的新任管委會成員，本身互不相識，而且一直不熱心參與大廈事務，直至去年10月，服務屋苑38年的管理公司突然停止服務，他們覺得情況不尋常，才開始關注和出席大廈會議，最後成立「樂翠需要『您』」團隊參選管委會，希望取締原有管委會成員，同時中止維修合約。

他們研究過其他屋苑類似案例，總結出原有管委會不外乎透過幾招，阻止業主在任期內撤換原有管委會成員，於是他們制訂招數應對。

招數1 避免居民授權票被操控

新任管委會委員葉先生說，過去曾經有管委會專向不理會屋苑發生什麼事的街坊埋手，操控他們授權票。「樂翠需要『您』」團隊重點向街坊宣傳，懇請和鼓勵他們親身出席業主大會。如果業主真的未能出席才買個保險，填寫授權書由他人代為投票。

葉先生續稱，樂翠臺的點票傳統，一直都在管業處門外開一張桌子，公開點票唱票。惟今年3月10日晚點算業主大會授權票時，原管委會主席打算把票箱帶入房間點算，競選團隊以至其他街坊立即群起反對。結果現場發生肢體碰撞，主席及街坊同時送院，未能完成點票，居民自發性看管票箱，確保公正性。

招數2 接送業主出席投票

由於管委會主席未能取走票箱，主席宣佈授權票作廢，要業主親身出席投票，對長者或行動不便的業主構成障礙。幸好居民自發義載有需要的業主到會場，當他們入場和取得選票後，就可以按意願選擇繼續留低，或者將投票權交予他信任的街坊，乘義載車先行離去，大大增加這批街坊出席業主大會的意欲。

招數3 加快會議進度

業主大會當晚，要先舉行時任管委會主席發起的「周年業主大會」，之後才舉行居民要求召開的「特別業主大會」。本身從事物管工作的團隊成員阿鋒直言：「說得難聽一點，其實我們都知道有人在玩甚麼詭計，就是拖延時間。於是我們勸喻街坊不要進入第一個會議，如果法定人數不夠，那就被逼流會，提早進入『特別業主大會』。」

招數4 避免居民投票意向被動搖

原管委會於業主大會當晚，邀請執業大律師、前廉政公署執行處總調查主任查錫我到場，分享與原管委會相近的法律觀點。不過團隊事前亦邀請工程業界人士，分析已經簽署的維修合約，再向居民分享競選團隊的觀點。團隊不否定中止合約或需賠償的可能性，但同時質疑要賠償的金額，是否如對方專家所講的那麼多，讓居民有更多信息可以參考。

招數5 會上尋求民政署代表意見

原主席一到會議預訂的結束時間，就宣佈延後會議，與其他委員聯袂拉隊離場。「樂翠需要『您』」團隊事前詳細研究法例第344章(即《建築物管理條例》)，亦看過不同屋苑召開業主大會的案例。當主席離場後，團隊成員馬上詢問在場民政署的代表，當主席放棄其主持會議的權利時，依條例是否可以再選一個主持人。

團隊成員憶述說，十分感謝民政署代表的指示，令他們可以推舉另一位人士主持會議。在繼後的投票過程，團隊成員亦一直小心地按照民政署代表的建議進行。

此外過往有些案例，當主席要宣佈延會時，如在場很多業主離開，可能構成大會的有效性被質疑。所以早在業主大會舉行前，競選團隊已經提早呼籲居民，當晚盡量留到最後一刻。