每日雜誌｜人流冷清雜草叢生啟德方艙用地待釋放專家分析5大潛在方案

2024-04-23 08:20

疫後復常一年多，各個俗稱「方艙」的社區隔離設施陸續被賦予後續任務，無奈坐落啟德跑道公園的卻未有定案，市民失去散步、野餐的好去處，碼頭餐廳生意也大受影響。各界對此出謀獻策，包括短期改劃為文創基地、青年宿舍，甚或預留作為明年全運會選手村，惟回溯當年《啟德分區計劃大綱圖》，跑道區末端原被設計為旅遊業相關商業地帶及休憩空間。有專家認為，港府宜再作部署，才能真正善用土地，作出有利香港發展的決定。

坐擁無敵海景、佔地1.5公頃的大草地，啟德跑道公園以航空為主題，曾是一家大小共聚天倫、讓寵物放電的好去處，每逢假日，必會看到市民在該處野餐。然而，3年疫情過去，公園如今陷入一片荒蕪。記者近日到場實地視察，只見草坪連同旁邊過百座俗稱「方艙」的社區隔離設施重門深鎖，而長期展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」，更慘被雜草「淹沒」。

昔日寵物友善公園美景不再。

長期於啟德草坪展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」，與方艙同遭重門深鎖。蘇正謙攝

啟德方艙現況。蘇正謙攝

啟德方艙用地包括啟德跑道公園。蘇正謙攝

啟德方艙現況。蘇正謙攝

公園四周冷清，碼頭餐廳也門可羅雀。有親子餐廳經營6年，負責人林小姐坦言，見證公園變「方艙」，餐廳生意一落千丈，「差別很大，以前會有人過來放狗、跑步，疫後生意起碼跌60%。」她說，當初公司相信啟德會發展理想才毅然開業，現時生意不似預期，「餐廳做獨市十分難捱，希望隔離設施可以撤走。」另一酒樓的副經理李先生亦指，人流較10年前大跌近70%。

參考《啟德分區計劃大綱圖》，啟德被定位為未來第二個核心商業區（CBD2），除了興建郵輪碼頭外，跑道區末端更有與旅遊業相關的「商業、酒店及娛樂」地帶和休憩空間。佔地2.82公頃的「跑道公園第一期」在2014年完成，設有大型草坪和露天廣場，而公園第二期以及可建多層公共空間的旅遊中樞亦將陸續開發。惟疫情令發展計劃被逼喊停，郵輪碼頭對出土地均用作興建社區隔離設施，形成108座「方艙」整齊排列的現貌。

參考《啟德分區計劃大綱圖》，啟德郵輪碼頭周邊本應設有「商業、酒店及娛樂」地帶和休憩空間。

現時啟德郵輪碼頭對面是社區隔離設施。蘇正謙攝

時至今日，各方艙的後續處理各有不同，如元朗潭尾的改用為建造業外勞的中央宿舍等。然而，地理位置優越、每房設獨立衛浴的啟德方艙仍未有明確的安排，目前僅作簡約公屋的示範單位。本報綜合各方意見整理出潛在方案，包括還原公園和空地、用作文創基地、預留作明年全運會的選手村，以及改建為過渡性房屋或青年宿舍，並邀請各界專家出謀獻策。

還原公園發展旅遊休憩空間

根據原定規劃，郵輪碼頭對出的啟德4D區2號地皮，佔地63.9萬平方呎，可建樓面達249.4萬平方呎，被劃定與旅遊業相關的「商業、酒店及娛樂」地帶；初步建議逾50％樓面用作零售、酒店及辦公室等商業發展，其餘提供電影院等娛樂和文娛設施。環美郵輪碼頭董事總經理班智榮說，若按規劃實行，日後用地設公共交通交匯處和停車場等，減輕海外和本地旅客的交通負擔。

據了解，該地皮曾多度出現在政府的賣地計劃，但最終並無作出招標，高力香港研究部主管李婉茵指，相信有關部門當時衡量市況後，認為發展商的出價未必能反映出該土地的最高價值，留待市況更明朗後再作推售。政府日前公布新財政年度的賣地計劃，並不包含有關用地。

為妥善利用土地，有人提出短期措施「活化」方艙。旅遊界立法會議員姚柏良說，原定啟德規劃定位是集合文化、體育、旅遊的「綠茵樞紐」，無奈遇上疫情，致整體規劃落實的步伐不一致，「不希望（方艙）用作其他用途後，令未來旅遊方面的發展更加滯後。」另一立法會議員江玉歡更直言，土地規劃不應那麼「兒戲」，最理想是「還原基本步」。另有旅遊業人士坦言，郵輪旅客落地後隨即看到多排「灰沉沉」的方艙，像宣告本港尚未走出疫情，「至少執靚少少啦！」

改裝過渡屋每間約10萬元

香港地產建設商會回覆本報指，並無就啟德方艙醫院未來發展向政府提交意見。此外，坊間一度傳出政府各部門有意爭取該地的短期使用權，另有政黨建議引入藝術家打造文創園區。香港恒生大學藝術設計系系主任許焯權教授以英國及台灣為例，指出推動文創產業為閒置空間過渡屬「發展手段」，借助文化藝術達至「紳士化」（Gentrification），為社區重新注入動力，吸引商家進駐，「引入藝術家去發揮地區的可持續效應。」

許指，在城市中建立文創園區必然會產生協同效應，令城市增值，但現時啟德缺乏周遭配套，讓人有「孤島」的印象，「從事藝術創作的人喜歡與城市互動，多與社區聯繫；要把創作人放在一個被隔離的地方，是否可行仍然存疑。」

至於改造成明年全運會的選手村，教大健康與體育學系副系主任雷雄德博士對該建議方案大惑不解，「建立選手村的目的是讓健兒交流。」他相信，港府都希望透過全運會，向不同省市的人展現香港魅力，儘管方艙在硬件上符合住宿要求，最基本也要「打通」單位構建互動的公共空間，但要賓客入住「貨櫃屋」或有損形象，做法「不太理想」，建議參考2009年香港承辦東亞運動會時租用酒店予運動員入住的做法，更符合「好客之道」。

若推算青年宿舍或過渡性房屋的改裝成本，香港工程師學會上任會長卜國明指，組裝合成有條件改裝甚至「打通」，但若然設計階段未有計劃打造通用空間，便要先了解現有結構是否容許局部性改裝。他估計，若然加建廚房設備或轉移至其他地方重組再用，一個方艙分別需要10萬元以下的成本，「要考慮後續用途需花費多少資金改裝。」承建商授權簽署人協會主席李啟元則認為，一旦要改裝設計必然要花費成本，寧願在外圍後加新設計的組件。

坊間建議改建啟德方艙為青年宿舍或過渡性房屋。蘇正謙攝

有專家估算原址重建公園的成本約為每平方米6000至8000港元，根據啟德方艙佔地約11.5公頃計算，造價介乎6.9億至9.2億港元不等。蘇正謙攝

發展局積極探討短期用途

至於還原成本，香港測量師學會工料測量組主席魏志衡坦言，在沒有實質設計的情況下，憑空估算清拆或改造的成本並不科學。他以還原啟德跑道公園作計算，撇除棄置或拆卸後覓地重新組裝再用的成本，在原址重建公園的成本約為每平方米6000至8000港元；根據啟德方艙佔地約11.5公頃計算，造價介乎6.9億至9.2億港元不等。他指，現時港府宜再作部署，舉例輕軌系統有望重啟，或需要地方作車廠及維修用途。

發展局回覆指，政府正按部就班處理社區隔離設施的後續安排，針對位於啟德的社區隔離設施，在體現其長遠用途之前（有關用地規劃作旅遊中樞和休憩用地），相關政策局和部門正積極探討其短期用途，包括部分社會人士提出的文創基地及與郵輪碼頭配合的短期用途。

啟德「走樣」規劃宜重新檢視

啟德發展區近年不似預期，有團體指，政府宜重新檢視，再作長遠部署。

回顧全盤啟德發展計劃，本土研究社成員黃肇鴻指，啟德發展「走樣」乃意料中事，因為開發時間越長，風險越大，即使當年的規劃願景無與倫比，隨着社會及環境轉變，也不一定能完全實現。他指，港府把商業地改劃為住宅用地，早已打破《大綱圖》的規劃，加上疫下CBD1的空置率高企，地段多次流標，能否成功構建CBD2存疑，「起動九龍東」更是「死局」。

他分析，在香港發展「10大基建」的年代，當年港府以「發展中地區」為本規劃香港未來，依靠大型基建拉動經濟；但現時應思量香港作為「已發展地區」，當其他地方都傾向優質都市發展，不會再大興土木時，是否仍要按兵不動堅守舊有規劃。他認為，現時城市規劃倒退，政府要面對現實，聆聽社會聲音，再作長遠部署。