供樓苦中一點甜 自住按息支出可扣稅 一個情況免稅額增至12萬

美國減息預期一再推遲，本港按揭息率持續高企，稅局上周又再發出新一期報稅表，令供樓人士百上加斤；不過，自住人士的供樓利息可以用作扣稅，或可為低迷樓市及高息環境下的業主們帶來一點點安慰。

扣稅年期上限為20年

所謂供樓扣稅，即「居所貸款利息扣除」。若供樓人士持有本港境內物業及作自住用途，就可申請將按揭利息用作扣稅，扣稅上限為每年10萬元，扣稅年期為20個課稅年度，業主可自行決定想申請扣稅的年度，並不需要連續申請。不過，上述優惠只限住宅，寫字樓及舖位等物業並不適用。

值得留意的是，早前施政報告提出，由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報稅年度內，是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲為止。

樓花按揭利息暫未能扣稅

另一方面，新盤業主需留意稅局規定自住物業才可申請扣稅優惠，而「自住」的定義是以入伙一刻計算，因此若購入的是遠期樓花，在入伙之前的利息支出並不能作出扣減。

申請優惠前考慮利息及入息

至於如何運用供樓扣稅優惠才可達至最佳效果？主要視乎按揭利息多寡及業主入息情況。一般而言，對於上車人士來說，由於按揭以息隨本減方式計算利息，按揭年期越長、利息開支越高，即剛開始數年的按揭利息比例較高，因此可盡早使用扣稅優惠。然而，部份年輕上車人士薪金或較低，則可考慮留待日後薪金及交稅水平較高時，才運用供樓扣稅優惠。

另一考慮點是目前扣稅期長達20個課稅年度，因此供樓人士也毋須太忍手，可以先及早享有優惠，畢竟未來難以保證稅務局會否延長或縮短、甚至取消有關政策的年期；業主本人也未必能確定未來會否提早賣樓或贖樓。

事實上，若以目前普遍按息達4.125厘、貸款額達250萬元，以及年期為30年作計算，首年按揭利息已達10萬元的扣稅上限。業主亦可從銀行月結單詳細查閱供樓按息支出， 以決定是否使用扣稅優惠。

夫婦只可有一個共同住所

至於以聯名方式持有物業可如何扣稅？不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別只限於5萬元；另一方面，若兩夫婦各自擁有一所物業，亦不等於兩人皆可使用10萬元扣稅額，因為夫婦會被視為只有一個共同住所，故只有其中一個物業按息可用作扣稅。

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