港人置業意向上升 近半料下半年樓價升 36%無殼蝸牛計劃上車｜星島問卷調查
2024-06-17 06:00 
政府今年2月底為樓市「全面撤辣」，本港樓市持續回暖，雖有說撤辣效應已散，但港人置業意向明顯有所提升。星島新聞集團最近進行「港人置業意向」問卷調查，發現近半市民有信心今年下半年樓價將會上升，而且有高達36%無殼蝸牛表示有意置業，當中近4成人甚至計劃在1年內上車。
樓市撤辣後，差餉物業估價署近兩個月的樓價指數已連續見升；對於下半年樓市前景，星島問卷調查顯示，48%受訪市民預料下半年樓價上升，當中大部分人估計升幅在一成之內（43.6%），多於預料樓價會下跌的受訪者（35.9%）。
調查又發現，有高達36%無殼蝸牛表示有意置業，當中近4成人更打算在一年內上車。這批樓市潛力買家多屬中產人士，44.7%月入3萬以上至6萬元，兩成人更達6萬以上至10萬元，主要在觀塘、沙田、葵青、元朗、屯門租私樓住；他們偏向看好啟德、西九、北部都會區為最具升值潛力的地區。
「港人置業意向」問卷調查結果：
有建議為首置提供稅務優惠
這批市民的置業意願，實屬剛性需求。他們在問卷調查中提出的建議，包括希望政府可為新婚夫婦提供置業優惠，或者為新生子女提供換樓津貼等；亦有人提出可放寬私樓按揭年期上限，讓40年以上樓齡可照做9成按揭，令市場增加上車盤；也有建議政府為首置市民提供首10年稅務優惠，減輕經濟負擔；另有受訪者希望政府從土地政策着手，加強供應和管理，釋放更多如棕地等，用於住宅用途；更有意見大膽提出可仿效內地送戶籍谷樓市，讓外地人來港買樓送身份證，增加需求。
都會大學高級講師林一鳴及浸會大學副教授麥萃才均認為，市民對樓價前景轉正面趨勢，反映大家都預期美國今年下半年將開始減息，以及因租金上升而驅使的置業需求。
林一鳴指出，樓價回升會是觸發市民入市的原因，「樓價越升，買的人越多，現在橫行，相信大家都只在觀望，當然樓價跌，大家就更不想買。」麥萃才亦估計市民，特別是投資者都在等美國減息，當樓市出現升溫的預期，就會考慮入市；加拿大早前已率先減息，而美國9月減息的機率亦已升至7成。
祥益地產總裁汪敦敬認為，調查結果與現時市場情緒脗合，市民已看到經濟數據及前景改善，「看客觀數據，今次回復快過2003年，當時要3年時間才到全民就業的3%（失業率），但現在半年就達到。很多行業回復中，但由於未及2018、2019年繁榮，才被認為不景氣。」
他認同市民的建議，政府可在首置措施落工夫，例如重推置業資助貸款計劃，低息或免息借首期助年輕人上車，進一步刺激需求；麥萃才表示，只要私樓供應保持穩定，給市民每年供應數字的預期，市場平穩發展，便會吸引有剛性需求的人置業；林一鳴則認為，讓香港繼續發揮自身優勢，搞好經濟，當市民有人工加、有錢賺，自然會買樓。
專家料下半年樓價平穩偏好
至於市民置業與否的關鍵因素，星島問卷調查顯示，近4成人表示主要取決於樓價，其次為個人入息及家庭需要。不過汪敦敬坦言，樓價就算再跌一半，買家仍會覺得高，「我做了這行42年，就算沙士，（買家）也不會覺得平。」他認為樓價孰高孰低，十分主觀，較受市場氣氛左右；用家事實上應以個人收入衡量，動用3成收入可供到樓的話，其實就可入市，「自住不用多想，供得起就買，不用睇市，用家睇市最論盡，準備好就應入市。」
按目前樓市走勢，專家均認為正向好的方向發展，尤其今年減息機會仍然高。林一鳴相信下半年甚至明年，樓價會在3至5%之間上落，橫行機會較大；汪敦敬則料樓價會緩慢回升10%以內；麥萃才亦預料會緩慢回升10%以內，樓價平穩偏好。
輸入專才成樓市新動力
政府積極推出多項輸入專才計劃，截至3月底，已有約11萬人才經各項人才計劃來港，加上2月底撤辣後，非本地買家已毋須支付任何辣稅。星島問卷調查顯示，有逾5成受訪市民同意輸入專才能為本港樓市帶來正面作用。
麥萃才以新加坡為例，當地的專才計劃推行多時，大量移民湧入成為當地樓價及租金上升的主要動力。政府近年着力增加人口，例如鼓勵市民生育，但有關政策未能令初生嬰兒數量大升，他認為即使年輕夫婦願意生育，這些家庭亦要數年時間才需要換樓。
「移民入來的人，高薪、高學歷、高技術，來港要即刻住，所以物業需求是即時的。」麥萃才指出，就算專才不買樓，租樓亦會推高租金收益，推動投資者入市，而且租賃市場變得旺盛，個別單位改賣為租，亦會減低放售物業數量，間接對樓價有正面影響。
本港持物業者多是中老年人
林一鳴亦認同，專才是支撐香港樓市的一股新動力。他表示香港樓市跟日本類似，7成物業由50歲以上的中老年人持有，年輕人不想買樓、中年人也沒有動力換樓。即使父母掏腰包給子女置業，但這些需求始終有限。因此本港樓市的購買力，很大程度上要靠內地人及專才。
不過，他發現近年內地人心態轉變，由以前愛買香港樓，現在則租樓為主，「以前十個裏面，七至八個想買香港樓，現在變到得兩三個。若他們認為香港跟內地城市生活情況越來越接近，為何不在內地買？在上海、深圳買，發展潛力或更好。」但林一鳴補充，即使買港樓的內地人比例降低，數量上仍然龐大，「未來每年十萬八萬個（移民），即使10個有3個買，也有3萬人，足夠支撐樓市不會大跌。」
擁兩層樓多住港島東
今次問卷調查，統計了受訪者在18區的居住分布，發現有意置業的無殼蝸牛，主要居於觀塘、沙田及葵青區，分別佔11.2%、9.7%及9.4%。
另一邊廂，有樓收租的市民分布不太一樣，擁有兩個或以上物業的「收租富戶」，多居於港島東、沙田及西貢區，分別佔12%、8.8%及8.6%。
調查也有了解市民對於政府或地產業界協助置業措施的意見，不論有意置業的無殼蝸牛，還是月入逾10萬元的高薪族，最多人希望政府可推動低息貸款，例如與金融機構合作，讓市民以更低成本置業；部分人士更建議，政府應准許市民提取強積金用來置業。
高薪族多盼按息可減少
另有準備置業的無殼蝸牛，期望政府可以加快房屋供應，令樓價回落；亦有人明言，要令市民對樓市前景有信心，「樓價跌唔緊要，最緊要平穩發展」。
而在月入逾10萬元的受訪者中，最多人希望按息可以減少，也有人建議政府為首置、年輕或新婚家庭等特定群組作出擔保，以解決首期不足的問題。
雖然樓市已撤辣，但很多中產仍希望進一步減印花稅，以及放寬按揭成數，「現時香港樓價仍然偏高，政府應容許銀行加大按揭的成數，讓市民容易上車」。不過，也有意見希望政府減少干預，「市場自然有調整能力」
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