住宅樓價料第三季見頂

(星島日報報道)疫市下樓價仍直逼歷史高位，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，樓市短期內仍有上升動力，惟受環球經濟負面因素影響，料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現，各類單位中，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而，環顧本港私樓供應持續不足，加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，即使樓價受壓，料亦不會出現大幅下跌。

王震宇接受本報訪問時指出，受疫情衝擊，環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市，但各國一旦停止「印銀紙」，全球樓價會否馬上下跌，為現今市場最大的問號，他認為，若停止量寬，全球樓價有機會下調。而在疫市下，世界各地樓價風起雲湧，大部分市區樓價均錄下跌，惟郊區樓價則錄上升，豪宅樓價更跑贏大市，實屬意料之外。

對於本地樓價近期會否衝破歷史高位，王震宇回應指，現階段屬未知之數，惟以技術分析，本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現，受滯脹（stagflation）等負面因素拖累，實際收入跑輸通漲，市場購買力將會下跌，屆時樓價將備受壓力。

對於各類單位中，王震宇認為，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大，因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出，吸納市場大量購買力，惟樓市出現「轉角市」時，屆時市場將難以應對，亦因為該類單位按揭承數高，於樓價下滑時，有機會變成負資產；至於豪宅市場則較為樂觀，王震宇認為，現今豪宅買賣仍受辣招捆綁，惟整體交投仍然不俗，即使市況轉差，仍有撤辣救市的餘地。

他續指出，現今樓市前景不太差，因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，與97年金融風暴時屬「天淵之別」，故不會出現大幅下跌。

他亦指出，本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」，惟升幅明顯低於多個已發展西方國家，歐美多國於去年均錄雙位數升幅，量寬威力可見一斑，但現今市場仍受利淡因素困擾，他指「現今環球經濟已債台高築，歐美多國均於近年急增數以萬億元債務，為減輕日後償還債壓力，有機會以電子貨幣取代傳統貨幣，以將自身債務一舉報銷，此舉另為日後負利率『鋪路』，當市場上全部貨幣由央行直接操控，屆時可隨心所欲扣除負利率金額，『將銀紙留喺牀下底』，將成為絕響！」

王震宇續指出，上述情況以歐元地區成事機會最高，屆時將出現大規模走資潮，對資金市場將構成大幅度波動，如美元及人民幣急劇被抽高，資金亦有機會流入亞洲，導致當地經濟欠佳下，資產價格持續飆升，情況將相當混亂。

同時，亦因為世界各國均處於封關狀態，以歐洲情況最為嚴峻，多國失業率均處於歷史高位水平，令生產力接近停頓，對經濟自然亮起紅燈，故可以預測當地將出現大型走資潮。

他續指出，當歐洲因負利率釀成走資潮，可能造成美元或人民幣大幅抽升，屆時本港將出現通縮潮，對樓價將構成壓力，為目前樓市短期內的最大風險，未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。