住宅楼价料第三季见顶

(星岛日报报道)疫市下楼价仍直逼历史高位，Bricks & Mortar Management主席王震宇认为，楼市短期内仍有上升动力，惟受环球经济负面因素影响，料最快于今年第2季「见顶」、最迟亦在第3季出现，各类单位中，以承造高成数按揭的中小型单位风险最大。然而，环顾本港私楼供应持续不足，加上现今市场借赁比例不高、炒卖活动亦属偏低水平，即使楼价受压，料亦不会出现大幅下跌。

王震宇接受本报访问时指出，受疫情冲击，环球以持续量化宽松的方式支撑楼市，但各国一旦停止「印银纸」，全球楼价会否马上下跌，为现今市场最大的问号，他认为，若停止量宽，全球楼价有机会下调。而在疫市下，世界各地楼价风起云涌，大部分市区楼价均录下跌，惟郊区楼价则录上升，豪宅楼价更跑赢大市，实属意料之外。

对于本地楼价近期会否冲破历史高位，王震宇回应指，现阶段属未知之数，惟以技术分析，本港楼价于今年第2季已经「见顶」、最迟亦在第3季出现，受滞胀（stagflation）等负面因素拖累，实际收入跑输通涨，市场购买力将会下跌，届时楼价将备受压力。

对于各类单位中，王震宇认为，以承造高成数按揭的中小型单位风险最大，因为俗称「林郑PLAN」于前年推出，吸纳市场大量购买力，惟楼市出现「转角市」时，届时市场将难以应对，亦因为该类单位按揭承数高，于楼价下滑时，有机会变成负资产；至于豪宅市场则较为乐观，王震宇认为，现今豪宅买卖仍受辣招捆绑，惟整体交投仍然不俗，即使市况转差，仍有撤辣救市的馀地。

他续指出，现今楼市前景不太差，因市场整体借贷比例不高、炒卖活动亦属偏低水平，与97年金融风暴时属「天渊之别」，故不会出现大幅下跌。

他亦指出，本港楼价自疫情爆发以来虽然表现「硬净」，惟升幅明显低于多个已发展西方国家，欧美多国于去年均录双位数升幅，量宽威力可见一斑，但现今市场仍受利淡因素困扰，他指「现今环球经济已债台高筑，欧美多国均于近年急增数以万亿元债务，为减轻日后偿还债压力，有机会以电子货币取代传统货币，以将自身债务一举报销，此举另为日后负利率『铺路』，当市场上全部货币由央行直接操控，届时可随心所欲扣除负利率金额，『将银纸留喺牀下底』，将成为绝响！」

王震宇续指出，上述情况以欧元地区成事机会最高，届时将出现大规模走资潮，对资金市场将构成大幅度波动，如美元及人民币急剧被抽高，资金亦有机会流入亚洲，导致当地经济欠佳下，资产价格持续飙升，情况将相当混乱。

同时，亦因为世界各国均处于封关状态，以欧洲情况最为严峻，多国失业率均处于历史高位水平，令生产力接近停顿，对经济自然亮起红灯，故可以预测当地将出现大型走资潮。

他续指出，当欧洲因负利率酿成走资潮，可能造成美元或人民币大幅抽升，届时本港将出现通缩潮，对楼价将构成压力，为目前楼市短期内的最大风险，未来楼价升跌幅将视乎通缩幅度及资金流入量而定。