新聞追擊|測量界倡廢綜合發展區制度

2021-08-10 00:00

(星島日報報道)本港住宅土地供應短缺,惟改劃土地所需時間向來冗長,財政司司長陳茂波近日率先透露,正研究透過修改《城市規劃條例》加快供應。相關消息公布後,隨即引起地產界人士關注,尤指屬房屋供應「大戶」之一的綜合發展區(CDA),向城規會作出規劃申請時一直「最為頭痛」,過去五年以來約三分之一項目未能成功闖關。長期研究有關課題的測量界人士指出,綜合發展區一般規模較大,惟業權分散,加上港府遲遲未有着力改善具潛力發展用地的交通配套,令相關申請往往被拒,反而拖慢房屋整體供應,建議修例容許分拆發展,甚或廢除已運作四十五年的綜合發展區制度,讓發展商按本身進度收購重建,重新釋出有關土地的發展潛力。

當局早於一九七六年把綜合發展區納入分區計畫大綱圖內,以促使市區重整,以及逐步淘汰互不協調及不符合規劃意向的用途。發展「綜合發展區」用地,發展商須先向城規會申請發展許可,過程中需要一併呈交「總綱發展藍圖」(MLP),申請人需要擬備有關環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估的報告,並需交予各專家部門審批,難度高於一般規劃申請。

翻查資料,現時本港多區均有綜合發展區用地,當中包括土瓜灣、油塘,以及元朗等舊樓密集的區份。根據發展局早前向立法會提交的文件,城規會過去五年共接獲一百四十二宗涉及綜合發展區的規劃申請,當中只有九十九宗獲批,十九宗申請被拒,申請人撤回申請也有二十二宗。數字也顯示,近年沒有成功覆核個案,反映有關申請極難「翻案」。

香港測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,經過長時間觀察,留意到綜合發展區一般規模較大,惟發展商若有意收購相關用地,必須統一全部業權,由於業權分散,致相關用地收購往往花上數以十年時間亦難以發展。雖然綜合發展區內,規劃往往較一般用地多元化,惟他形容:「目標好,但現實情況難以做到,變成沒有目標。」

他指出,現實情況下,將用地劃為綜合發展區,反而拖慢住宅用地供應,故建議政府除去相關制度,讓地產商可以按自己的進度收購重建,以加快土地發展。他舉例指,若整個區域的佔地約十萬方呎,地產商僅收購到三萬方呎,應讓地產商率先興建住宅,然後再收購毗鄰用地。

另有現任城規會成員表示,綜合發展區的發展規模一般較大,故政府希望相關地段可整合發展,惟除了統一業權外,審批的時間一般亦較長;因應現時土地供應緊張,他建議當局靈活處理,就個別用地的進度,採取不同的方式應對,例如分拆成數個項目等。

劉振江亦指,學會多年來一直提出「基建先行」的概念,二〇一八年發表的《施政報告》亦首度提出相關概念。惟他指出,現時部分潛在發展用地,沒有落實相關基建的時間表,致地產商未必收購,即使收購後亦因應沒有道路接駁市區致難以發展。他舉例指,因應南港島線(西段)一直未有落實時間表,致薄扶林一帶即時具發展潛力,現時亦未能有效發展;另外,港鐵屯馬線由屯門至天水圍站之間,涉及距離相當長,惟途經只有兆康站及待興建的洪水橋站,致沿途區份難以發展,故政府應考慮參考港島線的做法,在沿途增加更多站,以增加附近一帶的發展密度。

身兼房委會委員的浸大財務及決策系副教授麥萃才指出,政府確立基建先行原則,惟城規會往往會因應交通配套問題而拒批出住宅項目的發展,故兩者未能配合,產生「有雞先定有蛋先」的問題,建議政府當局可考慮新加坡或內地的方法,加強行政主導,就相關已鎖定進行發展區份,加快相關城規的審批程序。

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