內房轉攻收購舊樓市場

(星島日報報道)政府每年推出的住宅地皮有限，部分所涉及的投資金額龐大，而且招標競爭激烈，富康盛地產顧問聯席主席歐沚軒稱，近年不少內房財團由於難以購入心水地皮，古轉攻舊樓併購，藉以增加土儲，並鍾情以港島區地盤看，除該區本身住宅供應有限，所推售的單位亦有價有市，就算保留部分作收租，租賃情況亦理想，做到「可攻可防」。

歐沚軒接受專訪時稱，近年來政府地皮競爭激烈，每次招標均接獲多個財團踴躍入標，要成功脫穎而出，甚為困難，此外，不少推出的官地均具一定規模，投資金額龐大，往往要合組財團分散風險，但以一個佔地約4000至6000方呎的舊樓地盤，總投資額10多億元，已有交易，促使近年愈來愈多內房財團轉攻舊樓併購，並持續增加。

他再指，各區舊樓項目中，以港島區舊樓地盤最受財團追捧，始終該區地皮供應量甚少，以今年首七個月為例，新盤成交量共逾一萬宗，但其中港島區新樓成交量，只佔整體交投約一成。

而且區內配套亦成熟，單位售價亦具保證，以新盤為例，只要發展商在單位設計及用料上作出提升，其售價可較同區二手樓高出三成至五成，在物以罕為貴下，承接力自然不俗。

至於就算項目落成後，業主把單位推出市場放租，因普遍項目可供應的伙數不多，即變相租盤量亦有限，相比提供逾千伙的大型項目，租金自然更有保證，租客亦以專業人士，以及在核心商業區工作的上班一族為主，本身承租力亦強，故備受投資者喜愛。

由於可見，港島區舊樓項目具足夠發展空間，故此部分發展商甚至採惜策略，寧願保留部分單位，作長線收租用途。

另一方面，由於部分內房財團為首次攻港，為求打響名堂，增加市場認受性，均喜愛購入位處港島傳統豪宅地段的項目，藉以吸引市場目光。

富康盛地產顧問聯席主席潘偉強亦指出，過往內房財團，對於舊樓併購未算太接受，部分更只會購入已統一100%業權的項目，但隨著於本港市場打滾時間增加，對強拍條例亦愈見熟悉，只要有合適的項目，均會斥資購入。

雖然藉舊樓併購增加土儲的財團增加，但收購的成本亦有所提高，他指，若相較兩年前，預計收購成本約增加一成，除疫情因素外，近年樓價亦持續上升，業主亦不輕言以較低的價錢放售，加上財團收購舊樓，亦須繳付達樓價三成的辣稅，在種種因素下，成本自然有所提升，同時也促使近期部分財團，在收購上稍轉保守。此外，對於現行強拍條款，潘氏亦建議，可考慮降低部分舊樓的強拍門檻，可由目前的收集逾八成業權，下降至七成半，甚至七成，假若可適度放寬，更有助市區更新，改善面貌。

早於約90年時經已入行從事地產代理的歐沚軒，於代理界打滾多年，曾在多區從事代理工作，包括荃灣、青衣及馬鞍山等區域，而在去年離開大型代理行美聯時，曾擔任港島區董事一職，靜極思動的他，目前就夥拍曾為金朝陽及聯安的收購部總監潘偉強，開設富康盛地產顧問，為發展商提供舊樓收購諮詢服務。

歐沚軒指出，雖然自己從事代理行業多年，但自己在美聯工作時，曾協助該行處理兩個港島區舊樓項目的收購工作，分別為跑地雲地利大廈，以及北角繼園街項目 ，認為舊樓併購甚為專業，亦大有可行，而且多年來的代理工作，熟悉不少發展商管理層建， 加上在遇然的機會下，重遇在收購舊樓上甚具經驗的潘偉強，而兩人理念相近，最終決定攜手合作，共同開創富康盛。

目前公司亦主攻港島區舊樓市場，始終港島區地皮供應有限，而且項目推出後，無論銷情及造價均理想，可謂有價有市。另外，該行除協助財團併購舊樓，亦設有建築部門，協助財團開則。

對於往後樓市走勢。富康盛歐沚軒稱，今年以來樓價已上升約7%至8%，而踏入第三季後，預期樓價將高位牛皮，並呈價穩量跌。

而上述情況主要集中於二手市場，始終部分二手平價盤源，經已被市場消耗，尚未作出補充，令買家入市步伐轉趨審慎，估計要直至第四季，有關情況才有所改善，而全年計算，估計樓價可升10%至12%。

對於市場憧憬，下半年中港兩地有機會全面通關，歐氏認為，假若成功通關，不單止對樓市有利，更有助本港整體經濟發展，估計樓價5000萬或以上的豪宅盤最為受惠，將進一步推動其成交量，因該批豪客始終鍾情於豪宅物業，尤其是港島區的項目。但他亦認為，政府可考慮進一步放寬按揭成數，以面積一個700呎的三房戶為例，目前普遍成交價達1000萬至1500萬，未能享用高成數按揭。他認為，可考慮放寬按揭成數。

■富康盛歐沚軒稱，政府地皮競爭激烈，令內房財團轉攻舊樓併購市場。