牛潭尾搶先申建大型屋苑

（星島日報報道）新一份《施政報告》聚焦房屋政策，提出構建「北部都會區」願景計畫，全力開拓新界住宅地，發展商更「早着先機」率先改劃區內項目；其中，由新世界持有的元朗牛潭尾住宅地，新近向城規會申建1980伙分層住宅，涉及可建總樓面逾119萬方呎的大型屋苑。業界人士指，未來牛潭尾亦設港鐵站，有助提升區內發展潛力，料未來規劃申請項目陸續有來。

據「北部都會區發展策略報告書」顯示，整體北部經濟帶擴展至包括元朗、天水圍、粉嶺/上水等新市鎮，總面積達30000公頃的都會區，是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區。另外，港鐵亦展開興建北環線的研究，包括擬建牛潭尾車站，政府亦研究將牛潭尾車站周邊地區，包括18公頃零散棕地建屋，可提供超過6000個公營及私營房屋單位供應。

在北部都會區概念帶動下，區內不少項目亦搶先起動；由新世界持有的牛潭尾住宅地，新近向城規會申建大規模住宅發展。據城規會文件顯示，上述項目位於元朗牛潭尾丈量約份第105約多個地段和毗連政府土地，即位於米埔變電站對出，鄰近私樓峰景豪園及意花園等。目前屬「住宅（丙類）」地帶，申請改劃為「住宅（乙類）」地帶發展。

該項目地盤面積約239973方呎，包括約30667方呎政府土地，以地積比5倍發展，擬建4幢樓高35層的分層住宅大廈，另設3層地庫及1層轉換層，高度不多於主水平基準上123.3米，合共提供1980伙，平均住宅單位面積約614方呎，涉及可建總樓面約119.99萬方呎。另該屋苑亦提供914個車位，其中私家車位佔856個。

申請人指，政府於2019年就新田/落馬洲發展樞紐展開研究，該樞紐初步涵蓋總面積約320公頃的土地，並提供約3.1萬伙，料容納8.4萬名居民。而上述改劃方案完全配合政府推行的房屋政策，能在較短時間內提供房屋供應及釋放牛潭尾發展潛力，另外擬議發展方案不會妨礙新田/落馬洲發展樞紐的發展計畫。

上述牛潭尾發展申請由Melody Gain Limited及Clanville Developments Limited提出。據公司註冊處資料，上述兩家公司董事，部分人士為新世界的高級管理層人員，包括新世界發展執行董事薛南海及集團副首席財務總監劉富强。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，北部都會區發展規模龐大，而且未來牛潭尾亦設港鐵站，亦有助提升區內發展潛力，更加快發展商於區內不同項目改劃申請，料未來規劃申請項目陸續有來。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，現時牛潭尾發展密度不高，主要是豪宅項目，相信未來仍以低中密度發展為主，另外或有數個較為大型的發展。市場要注意項目定位，因現時區內一般住宅不多。

對於政府擬建的北環線牛潭尾站，王兆麒建議，鐵路走線應以經濟效益為主要考慮因素，因為現時區內配套不多，需要預留樓面面積增加配套，帶動區內發展。

政府全力開拓新界北基建及配套，並透過大規模基建推動區內發展，有意建設宜居宜業社區。而港鐵亦已展開研究北環線走線，並擬建牛潭尾車站，未來區內對外交通更加便利，同時亦研究將牛潭尾車站周邊地區用地改建住宅發展，提供逾6000伙公私營房屋單位。而鐵路優勢亦將帶動區內住屋需求。

據「北部都會區發展策略報告書」顯示，北部經濟帶擴展及整全為包括元朗、天水圍、粉嶺/上水等新市鎮，多個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐及相鄰鄉郊地區，總面積達30000公頃的都會區，是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區，未來將是本港第二個經濟發展引擎和宜居宜業宜遊的都會區。另外該區亦是擁有多個跨境陸路口岸，是促進港深融合發展和聯繫大灣區最重要的地區。

另外，據規劃署及土木工程拓展署今年3月報告顯示，港鐵展開研究北環線走線，並擬建牛潭尾車站，建議研究範圍涉及擬建牛潭尾車站周邊地區，包括18公頃零散棕地，其餘的主要是寮屋區和常耕或荒置農地等，納入牛潭尾地區的土地用途檢討，預計土地用途檢討需時約24個月完成，假設整個地區會用作房屋發展，粗略估計可提供超過6000個公營及私營房屋單位。

普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑說，由於北環線走線將途經牛潭尾，估計《施政報告》後發展商都就「北部都會區」願景積極部署，趁地價升幅未充分反映之前，盡快落實有關項目以節省時間成本。如果古洞北發展順利如願，牛潭尾有機會發展成下一個房屋供應主要地區。

李雋傑認為，一個優良社區發展需要平衡，如果牛潭尾地皮全用作住宅用途，或會對交通基建造成負面影響。他認為，預留部分區內用地增設合適比例的商業及社區配套亦是必須。