舊樓併購市場有望「突破樽頸」

(星島日報報道)早前特首林鄭月娥指出，為加快市區重建，將研究降低強拍門檻，田生地產主席區永華表示，近年舊樓市場停滯不前，在於面對三大阻力，辣稅、高門檻及強拍流程冗長，當此三大收樓阻力一一解決，舊樓併購市場有望「突破樽頸」。

區永華說，現時收樓量較2011年高峰期大跌80%，最大的阻力不是八成強拍門檻，而是辣稅。「門檻高，我們可跑多幾趟，勤力一些，最終有機會成功。」他表示，靠努力，可將一幢舊樓業權齊集至80%，不過，辣稅帶來的困難，卻是牢不可破。

自從BSD（買家印花稅）出台後，收樓財團需額外支付相等於樓價30%的釐印費，加上利息及收購時間冗長，成本大增。以一個收購價10億的地盤，繳稅後高達13億，成本大增30%，此30%不能當樓按向銀行貸款，收樓歷時數年至逾10年，盡管拆樓時可取回辣稅，惟期間支出大增，令發展商意慾大減甚至卻步。

最新一份施政報告，特首林鄭月娥指出，將研究降低強拍門檻。區永華表示，現時，旺角、太子、九龍城、上環及西環，很多舊樓地鋪所佔業權份數多達30%至50%，阻礙收購；目前市場仍不乏樓高六層或以下的優質舊樓，分布西環、土瓜灣、九龍城及新蒲崗，樓齡普遍60年以上，存在不少失踪人口，加上樓層低，齊集80%業權變得不可能，只要降低門檻，問題才得以解決。

他又說，降低門檻，亦有助瓦解「釘子戶」，市場上一些實力投資者，專門購入舊樓兩成業權，以此索取「天價」。一些老牌家族後人，亦持有高比數業權作長線收租，無意發展。當面對以上兩種情況，一班有心等待收購、換樓以改善生活的小業主，十分頭痛。

收樓人經過碰上釘子戶，最終無奈妥協。「市場有極不公平現象，一些善良的大叔，每呎收購價一萬五千元，沒有他們的支持及貢獻，整個地盤無望開展收購，更無望成功，釘子戶卻趁機獲取暴利，堅持每呎索價二萬五千元，否則翹起整個項目。」

區永華建議，政府可加快批出強拍，土地審裁處增加司法人員，處理積壓個案，加快排期上庭步伐。

「有些被強拍的投資者或財團，看中發展商收樓成本沉重（收樓支出，辣稅及利息），千方百計缺席審訊，將時間拖長，務求買方在價格上妥協。」他表示，某一些個案在批出強拍後，甚至拖延至長達三年後，發展商才得以開展工作。

他建議，政府可容許在強拍批出後，容許發展商涉足地盤，展開交吉及拆樓等工作，此期間，將款項留在法庭或律師樓，繼續與被強拍的一方洽商，不致影響整體的收樓及發展進度。