八文樓可扭虧倒賺二三百億

(星島日報報道)隨有利可圖的市區重建項目陸續上馬，近年舊區重建步伐亦開始放慢。早前完成首個地區規劃研究的市建局，正式提出為油麻地及旺角地區創造容量，除了建議當局以彌敦道作商業主軸，倡兩旁樓宇的地積比率從十二倍增至十五倍，冀釋放地區商業用地的發展潛力，並打算引入新的規劃工具，包括應用社會討論多時的地積比率轉移，將區內公共空間、歷史建築和大型樓宇之間的小型地盤之剩餘地積比率，轉移至五個核心發展節點或其他非指定「接收地盤」，需要時更可額外提高建築面積上限兩成作配合。市建局以油麻地「八文樓」所在的地盤為例，倘若以新方法推動重建，可從虧蝕四百億元，變成倒賺二至三百億元，助推展其他項目。
於過去二十年，油旺區內只完成一個大型重建項目，以及約五十個住宅重建項目。針對地區可用的剩餘建築樓面面積不足一成，可發展土地亦幾乎用盡，市建局早前為地區完成規劃研究，提出充分利用現有規劃工具，以彌敦道作為商業主軸，倡兩旁樓宇的地積比率從十二倍增至十五倍，並建議將一些「內街」的用途，從現時的「住宅（甲類）」，更改成「混合用途」，給予市場彈性，決定地區的住宅和非住宅比例。
彌敦道旁地積比增至15倍

為打破重建困局，市建局亦建議引入三個新規劃工具，包括容許住用及非住用地積比率互換，希望能夠給予市場彈性，住宅部分的地積比率最高可達八點五倍。市建局行政總監韋志成（小圖）以九龍的分區計畫大綱圖為例：「根據現行規定，最高地積比率是九倍，其中七點五倍為住宅，一點五倍為非住宅，但當走到內街時會發現，倘若需要興建一點五倍的非住宅樓面，便需要興建三至四層的商用平台，但通常只有地下值錢，樓上的已沒有那麼值錢，甚至沒有人想要，故到最後可能只興建一層地鋪，浪費了可用的地積比率。」
「接收地盤」樓面面積增兩成

市建局亦建議社會討論多年的地積比率轉移，應用於未來的油旺重建。根據局方的初步概念，當局一些樓宇清拆後，可把一些受規劃限制或重建潛力有限的「送出地盤」之樓面面積，轉移到處於策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。適合用作「送出地盤」的用地，包括不能清拆的歷史建築、建議改為公共休息空間的用地、小型及夾在體積龐大的樓宇之間，以及樓宇的地積比率已超過現時法例上限的用地等。

至於「接收地盤」，則屬容許可以容納多些發展空間的地盤，例如位於港鐵站附近的「節點」（NODE）。當「接收地盤」的可建樓面已盡，使「送出地盤」無法出全部地積比率，市建局建議將有關地盤額外建築面積上限增加兩成，韋志成相信這是市場可以接受的增加比例。

韋志成表示，「油旺研究」提出在區內引入的五個核心發展節點，由於容量較大，可多建樓面，日後多數會成為「接收地盤」，並可採取全新的規劃布局，作出一些特別的城市設計。他以八文樓所在的用地為例，現時建有三千二百八十六個單位，地盤比率已「用凸」，倘若進行重建，只能建回二千二百個單位，減少一千個單位。不過，若按新的規劃機制重建，除可作為「接收地盤」，道路和公共空間也經過整合，可建單位亦會增至六千五百個，項目會從錄得三百多億元的虧蝕，變成倒賺二至三百億元，助區內其他項目推展。

但他亦指，地積比率轉移的概念十分簡單，但實際執行上卻相當複雜；其中一個典型問題是，當「接收地盤」的額外增加面積也用盡時，在海外慣常做法設立一個「中間人」制度，可將未能轉移的地積比率售予「中間人」，令整個機制可以靈活運作，但由於地積比率轉移屬新事物，局方與政府探討後，希望能夠以「一步一步」方式落實，政府傾向以行政手段，將「油旺研究」建議的「送出地盤」和「接收地盤」告知市場人士，讓他們自行尋找機遇，再向城規會提出申請，市建局暫時不會擔當「中間人」角色。