八文楼可扭亏倒赚二三百亿

(星岛日报报道)随有利可图的市区重建项目陆续上马，近年旧区重建步伐亦开始放慢。早前完成首个地区规划研究的市建局，正式提出为油麻地及旺角地区创造容量，除了建议当局以弥敦道作商业主轴，倡两旁楼宇的地积比率从十二倍增至十五倍，冀释放地区商业用地的发展潜力，并打算引入新的规划工具，包括应用社会讨论多时的地积比率转移，将区内公共空间、历史建筑和大型楼宇之间的小型地盘之剩馀地积比率，转移至五个核心发展节点或其他非指定「接收地盘」，需要时更可额外提高建筑面积上限两成作配合。市建局以油麻地「八文楼」所在的地盘为例，倘若以新方法推动重建，可从亏蚀四百亿元，变成倒赚二至三百亿元，助推展其他项目。
于过去二十年，油旺区内只完成一个大型重建项目，以及约五十个住宅重建项目。针对地区可用的剩馀建筑楼面面积不足一成，可发展土地亦几乎用尽，市建局早前为地区完成规划研究，提出充分利用现有规划工具，以弥敦道作为商业主轴，倡两旁楼宇的地积比率从十二倍增至十五倍，并建议将一些「内街」的用途，从现时的「住宅（甲类）」，更改成「混合用途」，给予市场弹性，决定地区的住宅和非住宅比例。
弥敦道旁地积比增至15倍

为打破重建困局，市建局亦建议引入三个新规划工具，包括容许住用及非住用地积比率互换，希望能够给予市场弹性，住宅部分的地积比率最高可达八点五倍。市建局行政总监韦志成（小图）以九龙的分区计画大纲图为例：「根据现行规定，最高地积比率是九倍，其中七点五倍为住宅，一点五倍为非住宅，但当走到内街时会发现，倘若需要兴建一点五倍的非住宅楼面，便需要兴建三至四层的商用平台，但通常只有地下值钱，楼上的已没有那么值钱，甚至没有人想要，故到最后可能只兴建一层地铺，浪费了可用的地积比率。」
「接收地盘」楼面面积增两成

市建局亦建议社会讨论多年的地积比率转移，应用于未来的油旺重建。根据局方的初步概念，当局一些楼宇清拆后，可把一些受规划限制或重建潜力有限的「送出地盘」之楼面面积，转移到处于策略性位置的大型重建「接收地盘」，以增加重建潜力。适合用作「送出地盘」的用地，包括不能清拆的历史建筑、建议改为公共休息空间的用地、小型及夹在体积庞大的楼宇之间，以及楼宇的地积比率已超过现时法例上限的用地等。

至于「接收地盘」，则属容许可以容纳多些发展空间的地盘，例如位于港铁站附近的「节点」（NODE）。当「接收地盘」的可建楼面已尽，使「送出地盘」无法出全部地积比率，市建局建议将有关地盘额外建筑面积上限增加两成，韦志成相信这是市场可以接受的增加比例。

韦志成表示，「油旺研究」提出在区内引入的五个核心发展节点，由于容量较大，可多建楼面，日后多数会成为「接收地盘」，并可采取全新的规划布局，作出一些特别的城市设计。他以八文楼所在的用地为例，现时建有三千二百八十六个单位，地盘比率已「用凸」，倘若进行重建，只能建回二千二百个单位，减少一千个单位。不过，若按新的规划机制重建，除可作为「接收地盘」，道路和公共空间也经过整合，可建单位亦会增至六千五百个，项目会从录得三百多亿元的亏蚀，变成倒赚二至三百亿元，助区内其他项目推展。

但他亦指，地积比率转移的概念十分简单，但实际执行上却相当复杂；其中一个典型问题是，当「接收地盘」的额外增加面积也用尽时，在海外惯常做法设立一个「中间人」制度，可将未能转移的地积比率售予「中间人」，令整个机制可以灵活运作，但由于地积比率转移属新事物，局方与政府探讨后，希望能够以「一步一步」方式落实，政府倾向以行政手段，将「油旺研究」建议的「送出地盘」和「接收地盘」告知市场人士，让他们自行寻找机遇，再向城规会提出申请，市建局暂时不会担当「中间人」角色。