來論|優化資助屋滿足置業需求 參考澳門經濟房屋

香港房屋「愈住愈貴、愈住愈細」的問題近十年不斷加劇，故不少市民唯有將「置業夢」投放到資助房屋上。可惜近年不論居屋還是綠置居，超額申請數字均達二三十倍，能夠中籤就如同大抽獎，連帶令資助房屋價格亦火熱起來，甚至出現「短炒」現象。眼見「居者有其屋」的原意走樣，筆者日前再就此問題質詢運輸及房屋局，建議香港效法新加坡組屋制度，分割私樓作「投資」及資助房屋作「居住」兩個市場，並向轉售資助房屋大幅獲利的業主抽取利潤。可惜局長的回應仍是老調重彈，說來說去仍是增加供應解決問題，似乎無視香港住屋，尤其是資助房屋一個核心矛盾，就是政府助人置業是幫助市民「安居」，還是協助市民「致富」？
去投資性 增夾屋階梯

對於這個問題，毗鄰香港的澳門就給出明確答案。澳門現時的公營房屋中有近三點七萬個屬經濟房屋（下稱「經屋」）單位，佔全澳房屋總數百分之十五點五。「經屋」角色與香港居屋相若，都是由政府資助興建和分配，並以市價約五至六成價錢出售予合資格人士，故近年「經屋」都與居屋一樣需求殷切，輪候者眾。為了確切解決住屋問題，二○二○年澳門政府公布新《經濟房屋法》，將未來新推出的「經屋」改為不可轉售，並只能以原價由房屋局回購。這套「經屋永遠姓經」的策略使「經屋」搖身一變成為政府協助市民置業的有力措施。二○二一年去投資成分的新「經屋」推售，共收到超額兩倍的申請，足見「以居住為本」的置業導向不僅能夠落實，同時也得到澳門市民實際支持。

筆者數年前已建議港府透過取消補地價政策，將新建資助房屋與私人樓宇在市場區分操作，並優化居屋第二市場，使資助房屋發揮以居住為本的定位，可惜港府最終只落實「港人首次置業計畫」，擴闊資助房屋受眾，但對整體置業階梯卻缺乏改變的勇氣。反觀澳門二○二○年將「經屋」去投資屬性外，亦增加了「夾心階層住房」（下稱「夾屋」）作為新置業選項。事實上，澳門「夾屋」的定位不僅是「經屋」和私人樓宇的補充，同時亦保留轉售安排，這不僅令市民置業彈性增加，同時亦明確劃分置業階梯中「經屋」（政府資助、自住為本）、「夾屋」（政府資助、具投資性）及「私人樓宇」（沒有政府資助、具投資性）的三個不同面向，豐富了澳門政府近年提出的「五階梯房屋」政策（其餘兩個階梯為社會房屋及長者公寓）。相比之下，香港資助房屋計畫雖也不少，如有租置、綠置居、居屋以至首置計畫等，但該些計畫主要區別在於申請資格及房屋質素，但在置業階梯的本質上卻沒有差別，最終目標亦是透過累積資本進入階梯頂層的私樓市場。是以要解決本港住屋問題，作為中層的各個資助房屋計畫就需要有本質上區別，目的也不應全為上流到私樓市場，而是讓市民有更多不同的置業選擇。
回購機制讓業主周轉

近期資助房屋被短炒問題備受關注，房委會決定將居屋轉售限制加辣至十五年。不過新安排如對照「經屋」，似乎還是澳門在政策上快人一步。事關他們早在二○一一年已將「經屋」不可轉讓期增至十六年，並設立政府回購及估價機制，讓有需要的業主在不可轉讓期內按政府價格出售周轉。

反觀香港居屋的轉售限制除首五年不可以高於原價放售外，其餘時間均可在居屋第二市場自由定價放售，並且不設回購機制。故當整體房屋供應短缺時，居二市場的樓價就容易跟隨私樓上漲，造就資助房屋短炒獲巨利的現象。就以入伙僅兩年的啟朗苑為例，最近就有單位以超過五百五十萬轉手，帳面獲利逾倍。

長遠而言，居屋第二市場須要杜絕炒賣及作出優化，並且收窄二手與一手買家獲得政府資助的差距。事實上現時無論新居屋還是白居二計畫，申請者的資格其實是一樣，可是政府對資助房屋所提供的折扣，卻很大部分只落入一手業主手上，到二手買家承接時，單位價格很可能已與私樓相差無幾。歸根究柢，問題是在於資助房屋沿用抽籤此種比運氣的分配方法上。回看澳門的「經屋」模式，他們分配單位是按計分準則排序，當中包括計算核心家庭人數、結構、居澳年期等，這些標準其實值得香港參考，以對現行的安排作出改善，用以協助真正有居住需要的用家。此外，二○二○年後澳門「經屋」訂價是以成本價釐訂，並以興建兩房和三房單位為主，這些都是切合市民負擔能力及提升居住質素的方向，香港建屋部門也應借鏡，而不是單為「跑數」建屋而犧牲居住空間的改善，甚至要將資助房屋單位「納米化」。

香港、澳門雙城不僅一海之隔，而且在都市化過程中同樣也面對空間不足的問題，近年亦一同飽受樓價飆升、住屋困難之苦。在此種狀況下，澳門政府決心求變，並從資助房屋「經屋」入手，致力為房屋改革尋求出路。香港特區政府換屆在即、筆者對新特首、新管治團隊予以厚望，並期望新一屆政府可在住屋問題上拿出勇氣和決心，由資助房屋變革做起，令不同階層市民都可按自身需要完安居樂業之夢，重拾建家、持家的幸福感，並就房屋問題作出根本性的處理。
郭偉強
立法會議員