來論|優化資助屋滿足置業需求 參考澳門經濟房屋

2022-04-24 00:00

香港房屋「愈住愈貴、愈住愈細」的問題近十年不斷加劇,故不少市民唯有將「置業夢」投放到資助房屋上。可惜近年不論居屋還是綠置居,超額申請數字均達二三十倍,能夠中籤就如同大抽獎,連帶令資助房屋價格亦火熱起來,甚至出現「短炒」現象。眼見「居者有其屋」的原意走樣,筆者日前再就此問題質詢運輸及房屋局,建議香港效法新加坡組屋制度,分割私樓作「投資」及資助房屋作「居住」兩個市場,並向轉售資助房屋大幅獲利的業主抽取利潤。可惜局長的回應仍是老調重彈,說來說去仍是增加供應解決問題,似乎無視香港住屋,尤其是資助房屋一個核心矛盾,就是政府助人置業是幫助市民「安居」,還是協助市民「致富」?
去投資性 增夾屋階梯

對於這個問題,毗鄰香港的澳門就給出明確答案。澳門現時的公營房屋中有近三點七萬個屬經濟房屋(下稱「經屋」)單位,佔全澳房屋總數百分之十五點五。「經屋」角色與香港居屋相若,都是由政府資助興建和分配,並以市價約五至六成價錢出售予合資格人士,故近年「經屋」都與居屋一樣需求殷切,輪候者眾。為了確切解決住屋問題,二○二○年澳門政府公布新《經濟房屋法》,將未來新推出的「經屋」改為不可轉售,並只能以原價由房屋局回購。這套「經屋永遠姓經」的策略使「經屋」搖身一變成為政府協助市民置業的有力措施。二○二一年去投資成分的新「經屋」推售,共收到超額兩倍的申請,足見「以居住為本」的置業導向不僅能夠落實,同時也得到澳門市民實際支持。

筆者數年前已建議港府透過取消補地價政策,將新建資助房屋與私人樓宇在市場區分操作,並優化居屋第二市場,使資助房屋發揮以居住為本的定位,可惜港府最終只落實「港人首次置業計畫」,擴闊資助房屋受眾,但對整體置業階梯卻缺乏改變的勇氣。反觀澳門二○二○年將「經屋」去投資屬性外,亦增加了「夾心階層住房」(下稱「夾屋」)作為新置業選項。事實上,澳門「夾屋」的定位不僅是「經屋」和私人樓宇的補充,同時亦保留轉售安排,這不僅令市民置業彈性增加,同時亦明確劃分置業階梯中「經屋」(政府資助、自住為本)、「夾屋」(政府資助、具投資性)及「私人樓宇」(沒有政府資助、具投資性)的三個不同面向,豐富了澳門政府近年提出的「五階梯房屋」政策(其餘兩個階梯為社會房屋及長者公寓)。相比之下,香港資助房屋計畫雖也不少,如有租置、綠置居、居屋以至首置計畫等,但該些計畫主要區別在於申請資格及房屋質素,但在置業階梯的本質上卻沒有差別,最終目標亦是透過累積資本進入階梯頂層的私樓市場。是以要解決本港住屋問題,作為中層的各個資助房屋計畫就需要有本質上區別,目的也不應全為上流到私樓市場,而是讓市民有更多不同的置業選擇。
回購機制讓業主周轉

近期資助房屋被短炒問題備受關注,房委會決定將居屋轉售限制加辣至十五年。不過新安排如對照「經屋」,似乎還是澳門在政策上快人一步。事關他們早在二○一一年已將「經屋」不可轉讓期增至十六年,並設立政府回購及估價機制,讓有需要的業主在不可轉讓期內按政府價格出售周轉。

反觀香港居屋的轉售限制除首五年不可以高於原價放售外,其餘時間均可在居屋第二市場自由定價放售,並且不設回購機制。故當整體房屋供應短缺時,居二市場的樓價就容易跟隨私樓上漲,造就資助房屋短炒獲巨利的現象。就以入伙僅兩年的啟朗苑為例,最近就有單位以超過五百五十萬轉手,帳面獲利逾倍。

長遠而言,居屋第二市場須要杜絕炒賣及作出優化,並且收窄二手與一手買家獲得政府資助的差距。事實上現時無論新居屋還是白居二計畫,申請者的資格其實是一樣,可是政府對資助房屋所提供的折扣,卻很大部分只落入一手業主手上,到二手買家承接時,單位價格很可能已與私樓相差無幾。歸根究柢,問題是在於資助房屋沿用抽籤此種比運氣的分配方法上。回看澳門的「經屋」模式,他們分配單位是按計分準則排序,當中包括計算核心家庭人數、結構、居澳年期等,這些標準其實值得香港參考,以對現行的安排作出改善,用以協助真正有居住需要的用家。此外,二○二○年後澳門「經屋」訂價是以成本價釐訂,並以興建兩房和三房單位為主,這些都是切合市民負擔能力及提升居住質素的方向,香港建屋部門也應借鏡,而不是單為「跑數」建屋而犧牲居住空間的改善,甚至要將資助房屋單位「納米化」。

香港、澳門雙城不僅一海之隔,而且在都市化過程中同樣也面對空間不足的問題,近年亦一同飽受樓價飆升、住屋困難之苦。在此種狀況下,澳門政府決心求變,並從資助房屋「經屋」入手,致力為房屋改革尋求出路。香港特區政府換屆在即、筆者對新特首、新管治團隊予以厚望,並期望新一屆政府可在住屋問題上拿出勇氣和決心,由資助房屋變革做起,令不同階層市民都可按自身需要完安居樂業之夢,重拾建家、持家的幸福感,並就房屋問題作出根本性的處理。
郭偉強
立法會議員

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