發展商震撼價賣樓 營銷策略探底效用待觀察

近日樓市氣氛稍為好轉，有發展商以超低價開售新盤，令市場嘩然。發展商宣稱賣樓向來是貨如輪轉，此舉是想讓更多人有機會上車，但市民更關心發展商此舉是否不看好後市，暫時看來是發展商的銷售策略，目的是吸引準買家眼球，並且試圖為樓市探底。

長實與新地合作的屯門飛揚2期首批單位，折實平均呎價僅1.25萬元，比去年推出的第1期首批單位低17%。長實執行董事趙國雄形容這張價單為「深水炸彈價」，強調集團沿用貨如輪轉推盤策略，冀能震撼市場，亦配合政府下調印花稅稅階措施，提供更多機會予市民置業，而集團最近買入多幅平價土地，增強貨如輪轉信心。
一手貨尾過多 須積極減磅套現

發展商減價賣樓，不能只單看表面說法，還應看背後其他因素，尤其是發展商都面對着處理手上積累的一手貨尾問題。去年本港經濟受疫情肆虐和美國聯儲局大幅加息的雙重打擊，股市大跌，市民因身家大縮水，不敢貿然上車，導致樓市出現價量齊跌，發展商即使獲批預售樓花同意書，也不敢在市況低迷時推盤，結果去年一手成交量大跌45%，發展商積存的貨尾單位逾1.8萬伙，再加上今年有機會推出的新盤多達3萬伙，令潛在一手供應量多達4.8萬伙，發展商須積極推貨減磅。

本港與內地全面通關後，樓市氛圍已明顯好轉，但外圍環境急遽轉差，美國遏華措施持續升級之餘，美國矽谷銀行倒閉後，瑞信銀行又有爆煲危機，即使儲局和瑞士央行相繼出手支援受影響銀行，但股市人心仍虛怯，投資者始終擔心銀行隨時有爆煲引發新一輪金融海嘯風險，以致股市持續大幅震盪。

由於後市充斥太多不明朗因素，發展商為了保障集團和股東利益，最佳方法是趁樓市回穩時，盡快沽售手頭上的貨尾套現，確保今年賣樓收入有可觀進帳，好向股東交代。

不過，長實以超低價開盤，引起市場關注箇中有甚麼啟示，是否意味其看淡後市？長實在推飛揚2期時確實比1期時「劈價」17%，與該樓盤地理位置有關，若要吸引準買家，須在價錢上提供一定優惠。再加上該盤是上車盤，並不能反映整體樓市走向。
暫未見發展商跟風掀減價戰

由於一手潛在供應過多，發展商均面對減磅套現壓力，問題是長實這次超低價推貨，會否掀起其他發展商跟風，加大樓市下行壓力。暫時並未看到發展商有掀起減價戰的苗頭，畢竟長實此舉明顯是一種促銷策略，先以震撼價開盤，吸引準買家注視，單是昨天便吸引逾千人參觀示範單位，營造市場氣氛，愈多人入票認購，便可酌量加價加推，藉此測試市場承接力。

事實上，長實並不是首次當「壞孩子」，1989年六四事件後，當時市場信心低迷，發展商不敢開盤，長實減價推出黃埔花園，結果吸引市民排隊買樓，成功扭轉市場氛圍，其他發展商也跟進開盤，當樓盤有承接力，樓價很快便回穩向上。

不過，今時不同往日，由於未來幾年一手供應太多，加上外圍經濟變數多，即使樓價成功探底，也難以大幅急升，可能是平穩發展，為準買家製造入市空間，否則發展商今後多興建的兩房單位便難以銷售。目前樓市正如大病初瘉的病人，需慢慢調理，發展商以低市價推盤，若能哄抬市場氣氛並為樓價探底，將有助樓市信心回復。