港鐵東涌東站項目 分紅決勝負

鐵路沿線項目是未來新樓供應的重要來源之一，港鐵昨日推出東涌東站第一期物業發展招標，其招標條款隨即曝光，據了解，項目不設補地價條款，發展商須支付「一口價」11億的固定金額，並須就分紅比例向港鐵自行提出建議，而且不設限制，以決定勝負，而且項目商場由港鐵持有。有發展商指，近期土地市場存有不少變數，料港鐵因市況而採具彈性的招標條款，形容分紅屬「超級分紅制」，故高分紅成突圍奪標關鍵。
港鐵東涌東站第一期物業發展項目於上周五共收32份意向書後，昨日推出招標，並於下月9日截標，招標期近1個月。市場消息指，是次條款與過往多個鐵路項目不同，其條款亦相對簡單；據了解，而該項目不設補地價條款，並由港鐵負責就項目進行補地價，惟入標發展商須提供「一口價」固定金額為11億的前期費用。
商場建成後交回港鐵

另外，發展商須就分紅比例向港鐵自行提出建議，由於分紅比例並不設限制，故該分紅比例建議是發展商成功突圍的關鍵。另外，發展商須負責興建面積約8.75萬方呎的商場，而商場建成後須交還予港鐵，同時亦須負責綠化工程及興建一條道路。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次項目推招標不設補地價，有助簡化招標程序，並接近政府賣地的方式推出，以吸引財團入標；另外，由於目前商業氣氛不景氣，其項目商場權益日後交還港鐵，亦有助增加吸引力，發展商資金回籠會較快。

張翹楚指，上述項目日後鄰毗東涌東站，地理位置相信對發展商是有優勢；惟該區未來仍有不少新供應，鄰近的小蠔灣項目亦有待推出，加上近期市區住宅地均以低預期價批出，再者目前土地市場存有不少變數，現樓項目推售進度緩慢，預期發展商出價取態較為審慎，料項目可接獲4至6份標書。
財團須興建道路等

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，今次項目入場門檻低，而且不設補地價條款，讓財團在分紅比例上自行決定，以減低流標風險。另外，項目位於新發展區，而且未來東涌一帶仍有不少新供應，是將為新盤供應重鎮之一，對日後推盤存有壓力；該項目待港鐵站2029年落成後，可享交通優勢。

上述項目位於興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面（地段編號為東涌市地段第53號地段），該站預計於2029年竣工。項目將分期進行發展，提供完善的購物、社區設施及公共運輸交匯處配套。

第一期位於項目的東南部分，其住宅可建總樓面約69.59萬方呎，預計可以提供約1200個單位，另有約8.75萬方呎商場樓面，即整個項目可建總樓面約78.34萬方呎。上述項目綜合市場估值約16億至27.8億，每方呎樓面估值約2300至4000元。
料發展商出價審慎

項目當時共錄得32個財團遞交意向書，綜合市場消息指，多間本地大型和中型發展商均有遞交，包括長實、新地、恒基、信和、會德豐地產、南豐及華懋等。