政府減辣將有助樓市「復常」

本港樓市轉趨淡靜，樓價跟隨持續向下，業界期望政府將於本月底發表的新一份《施政報告》，會有「撤辣」或「減辣」等利好樓市措施。鼎珮董事總經理陳玉成認為政府應該「減辣」，包括調整買家印花稅（BSD）及從價印花稅（DSD），令樓市重返正常升軌，然而「重中之重」是金管局取消置業人士尋求按揭貸款時，需要通過壓力測試，以免繼續扭曲市場。
陳玉成接受本報訪問時表示，本港樓市經過上半年一輪反彈之後，踏入下半年起進入調整期，可惜政府未有及時出手，以致近期樓價持續向下，認為政府有條件檢討現行的樓市需求管理措施，例如暫時豁免海外專才來港置業，需要預先繳付15%買家印花稅及15%從價印花稅，改為居港未滿7年沽出手上物業，政府才追收相關稅項目，藉此鼓勵更多海外專才來港。

他續說，政府亦可以考慮撤銷本港居民購入第二項住宅物業時，需要繳付的15%從價印花稅，因為即使購入第二項住宅物業不是自用，亦可以將之出租，令到市場租盤增加，連帶住宅供應亦跟隨增加。至於購入物業3年內轉售，買家需要繳付額外印花稅（SSD），他說這項措施的原意是不希望市場重現炒風，因此建議保留。

不過，比起樓市「辣招」，陳玉成認為「重中之重」是金管局取消壓力測試。他指出，暫且撇開按揭保險計劃不說，因為已經屬於另一個範疇，金管局要求銀行為置業人士承造按揭時，需要進行壓力測試，令到一批原本每月收入足夠供樓的人士，因為有關措施導致每月收入要求增加，最終未能通過壓測而被逼放棄置業，除非是獲得家人幫助，增加首期金額以降低按揭貸款金額。
倡暫豁免專才買樓辣稅

他續表示，儘管金管局去年放寬壓測要求，然而樓宇按揭設有成數限制，已可保障銀行體系穩定，加上市民有需要才置業，因此為何不大力闊斧直接取消壓測，以免繼續扭曲市場，讓更多有需要市民上車，直言這是「最容易去做、最有道理去做。」

金管局為保障銀行體系穩定，2010年起要求銀行為置業人士承造按揭時，需要進行壓力測試，其後因應樓價持續攀升，2013年將門檻進一步提高至假設按息由現水平上升3厘。直至去年9月，因應美國大手加息，本港銀行跟隨調高最優惠利率，金管局始放寬壓測要求至假設按息上升2厘。
積極物色合適項目

集團持有的長沙灣現樓項目睿峰，累售290伙，套現近28億。問及未來增加土地儲備策略，陳玉成表示，由於整體樓市回調，集團將更積極留意合適的項目，尤其是寫字樓，即使調整未完結，相信離見底不遠。

各類寫字樓當中，集團較傾向乙級寫字樓，原整幢購入所涉及的銀碼，較甲級寫字樓為少，而且回報率較高，丙級寫字樓則不會考慮。

今年初集團曾表示，已物色到冷凍倉及數據中心的合適選址，陳氏指目前還在洽商當中，又稱慶幸集團採取審慎的投資策略，詳細研究市場走勢，因而避過近期的跌勢。

他補充，在港發展數據中心面對很大的競爭，包括來自新加坡及內地華南地區。至於冷凍倉業務，市場需求是否已經飽和暫不得而知，然而從回報率來看，這類物業的投資已經呈飽和狀態。