樓市求脫困 凝視減息時

2024-01-02 00:00

業界認為今年樓市仍具挑戰,但可望樂觀,全年樓價可望上升5%至7%。
業界認為今年樓市仍具挑戰,但可望樂觀,全年樓價可望上升5%至7%。

樓市去年走勢呈「先高後低」格局,去年初私人住宅樓價連升4個月之後,5月開始掉頭向下,全年樓價料跌約7%,為連續兩年下跌。展望今年樓市走勢,業界普遍認為仍然具挑戰,關鍵在於美國何時落實減息,以及政府會否進一步為樓市「減辣」,甚至全面「撤辣」。 

受惠去年初本港與內地恢復全面通關、政府調低首置印花稅,以及政府取消口罩令,意味與防疫相關的措施全部撤銷,經濟活動開始復常,因為受到疫情影響而積聚的購買力跟隨釋放,不僅帶動樓市交投增加,樓價亦自低位回升。差估署的數據顯示,去年初私人住宅樓價指數連升4個月,累積升幅約5.83%。
去年樓價跌約7%

不過,樓價累積一定升幅之後,買家開始變得冷靜及審慎,市場進入整固期,更重要是本港主要銀行於去年5月及7月,兩度跟隨美國調高最優惠利率合共0.25厘;龍頭行滙豐於9月調高現樓及樓花新造銀行同業拆息按揭(俗稱H按)封頂息率半厘,之後多家本地銀行跟隨,市場氣氛逆轉。
新盤貨尾逾2萬伙

與此同時,由於市場上積存大量的新盤貨尾單位,有地產代理指超過2萬個,創近20年新高,在高息環境底下,發展商的持貨成本增加,為了去庫存及降低成本,新盤紛紛採用低開策略,不僅搶去市場大量購買力,同時對整體樓價造成壓力。

雖然政府於去年10底發表的《施政報告》,推出三招樓市「減辣」措施,包括將額外印花稅(SSD)的適用期限,由3年減至2年;本港居民購入第二項住宅物業的從價印花稅(DSD),稅率由15%減半至7.5%;以及放寬合資格外來人才在港置業的印花稅安排,由原來「先徵後免」改為「先免後徵」,可惜無助樓價回升。

差估署數據顯示,去年11月私人住宅售價指數報316,按月跌約1.99%,連續7個月下跌,累跌10.78%,對比2021年9月歷史高位398.1,更勁瀉約20.62%。首11個月累計,私宅樓價指數累跌約5.59%,市場預期全年下跌7%,為連續兩年錄得跌幅。
今年樓價有望升5%至7%

展望今年樓市走勢,會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀認為仍具挑戰,但可望樂觀,今年會比去年有較好表現,首要是利息已經見頂,今年有望開始減息,釋放資金投向物業及金融市場,樓市有機會「價量齊升」,全年樓價可望上升5%至7%,而市場仍以新樓主導。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興亦持相似意見,他說今年地緣政治局勢較為動盪,包括美國舉行大選等,因此樓市仍有挑戰。不過,由於預期美國今年開始減息,加上全球經濟有望復甦,因此對今年樓市持樂觀態度,預期會呈「U」形走勢,冀政府為樓市全面「撤辣」,又期望政府會推出更多投資計劃或差餉優惠,為市場增添信心。

長實集團執行董事趙國雄表示,地緣政治局勢緊張如中東戰事等,加上短期內不會減息,因此未來數月樓市不會有大改變,期望政府於下月發表的《財政預算案》當中,會有刺激經濟措施,因為當經濟好轉,樓市自然會跟隨改善,預期今年樓價上下波幅約5%。
租金有機會再度跑贏樓價

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,除政府為樓市「減辣」之外,市場缺乏利好消息,發展商為促銷貨尾,減價幅度或會更大,即使今年上半年美國減息,香港亦未必跟隨,預期上半年樓價呈「L」形走勢,下跌3%至5%,下半年本港有機會減息,樓價將回復平穩。

他又說,若《財政預算案》全面「撤辣」,交投將會增加,跌幅收窄,有機會少於3%至5%,但樓價已進入跌勢,肯定不可能出現「V」形反彈。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,政府今年初或於2月發表的《財政預算案》中,有機會進一步「減辣」甚至全面「撤辣」,加上息口見頂、租金攀升帶動投資者入市及政府積極引入外來人才等利好因素,預期今年首季樓市或出現成交量「小陽春」,一、二手成交有望增加30%,上半年樓價或上升5%。

美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,今年有望減息,加上《財政預算案》有機會「撤辣」,今年樓價有望上升約5%,租金有機會繼續跑贏樓價,全年或錄約10%升幅。

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