賣地計劃住宅零供應 官商博弈新常態

2024-01-05 00:00

港府公布今個財政年度最後一季賣地計劃,今季不會推售住宅和商業用地,只推出元朗一幅工業用地。當局強調考慮到市況和其他因素才作出這個決定,但從之前6幅地皮流標,以至北部都會區6宗原址換地個案告吹,背後關鍵原因涉及賣地底價和農地補地價多寡的角力,預示政府與發展商博弈成了新常態。
角力由標價延至北都補地價

當局今季停售住宅和商業用地,令人感到有點意外。政府原先計劃在今個財政年度推出12幅住宅地、3幅商業用地和3幅工業地,結果只售出3幅住宅地累計約73億元,連同修訂地契補地價收入約50億元,合共123億元,遠低於原先預估的賣地收入目標850億元。面對庫房收入大減,財赤增加,理論上政府有必要在最後一季加大賣地力度,以紓緩財政壓力,卻出人意表地暫停推售住宅和商業用地。

發展局局長甯漢豪解釋,當局在綜合今季預計有8個私人重建及補地價項目,以及房協同意接手油柑頭項目,合計可提供3750伙,連同首3季土地可供應的7960伙,合共可提供11530伙,接近全年12900個私人住宅單位的供應目標,再考慮到近月市場私人投地氣氛淡靜,才決定停推住宅地。

當局作出這決定是可以理解,因樓市持續低迷,新盤銷情不理想,一手貨尾有1.8萬伙,待售樓花更高達6.8萬伙,發展商首務是去庫存,讓資金盡快回籠,對投地意欲自然大減,以致在過去9個月有6幅地流標。若政府在投地氛圍低迷下,繼續推住宅地招標,隨時有再流標風險,加大樓市下行壓力。至於商業地情況也不理想,甲級商廈空置率約13%,租金持續下跌,未來幾年將有更多大型甲級商廈落成啟用,認為有必要繼續暫緩推出商業地。

儘管政府是因應市況才決定今季不推住宅地,但甯漢豪強調此舉並不反映政府對市場沒信心,在邏輯上有點自相矛盾,因若政府對賣地有信心,便毋須暫時停推住宅地,背後是擔心發展商不積極出價投地,再流標收場。這折射出兩者正進行博弈,發展商嫌政府所訂的底價太高,又在賣地條款訂下很多額外要求,如附設老人院、青年中心、交通交匯處等,在當前樓市下行,利息成本上漲,發展商計數後發現項目的利潤不足,自然在入標時出低價,甚至索性放棄入標;但政府堅持不會賤賣土地,不到價不會賣,才會導致在過去3季頻頻出現流標事件。
賣地隨行就市視乎財赤情況

政府與發展商的角力,更由投地延伸到北都換地補地價上,日前有6份古洞北及粉嶺北原址換地個案在上月底限期前談不攏而拉倒。發展商透露,政府要求每呎樓面補地價2600元,但這些農地沒有通水、通路、通電等「七通一平」配套,增加發展成本,而且發展期動輒7年以上,計及目前每呎逾5000元建築成本,再加上利息開支,以現時新界新盤約以每呎1.2萬開售,隨時項目建成後要蝕本出售,故最後選擇讓政府收地。

不過,甯漢豪談到北都6幅地皮補地價拉倒一事時卻有另一番解說,與其說政府補地價過高,倒不如說發展商要求的補地價低到不切實際,政府無法接受。政府強調不會因發展北都而大亂陣腳,將會按遊戲規則,意味祭出《收回土地條例》進場收地。

在處理新界農地上,政府可祭出收地條例這把尚方寶劍,但問題是賣地卻未必有相對底氣,因發展商現時有大量貨尾待消化,未來3至4年一手供應多達10.7萬伙,如非市區靚地,短期沒逼切性急於補充土地儲備。賣地收益向來是政府主要財政收入,假如發展商在下個財政年度繼續不積極投地,將會對政府造成一定財政壓力。可以預見,政府與發展商在賣地和補地價上將繼續進行博弈,政府會否隨行就市,視乎財赤情況而定。
 

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