新聞追擊｜住宅售價頻破頂 商廈兩年來跌一成

　　（星島日報報道）過去兩年，本港相繼受動亂及疫情阻窒，資金呈現大轉移，住宅及商廈樓價卻各走極端。雖然住宅樓價曾一度回落，但踏入今年，卻一口氣拾級而上，新樓售價指數更連升七個月，直逼歷史高位，多個屋苑更頻錄破頂價成交；與此同時，商廈空置率則節節上升，租售價急速下滑。

　　差估署最新數據顯示，七月最新私樓售價指數為396.3，不但連升七個月，而今年首七個月以來，更累升4.3%，並距離歷史高位僅相差0.15%，而相比兩年前，即一九年八月時則累升2.1%，意味樓價經歷二○二○年小低潮，迅即收復失地。

　　理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，住宅及商廈的形勢各走極端，主因在於住宅具居住需求之餘，亦可作投資，但商廈因疫情令商業活動減少，部分行業更因經濟不景，接連裁員，再加上在家工作及網上會議已成趨勢，令企業對商廈需求下降，引致售價及租金均下滑。

　　許氏亦認為，本港低息環境持續，加上私樓供應量亦不足，尤其是政府更改公私營房屋比例，由以往的六比四，轉換至七比三，令每年私樓供應量，未能滿足市場需求；除此之外，疫情緩和，本港經濟有所改善，剛性置業需求持續，均有助穩固及推動樓價。

　　此外，近期亦有不少投資者及老牌家族大手入市，例如早前黃竹坑站新盤揚海，就接獲百老匯家族斥約一點六億連掃七伙。許智文認為，始終房地產走勢較平穩，未有如股市般波動，而且在資金缺乏出路下，將單位出租可享穩定回報，亦能享受資產增值。

　　許氏亦認為，置業需求持續下，部分屋苑二手平價盤源被消耗後，業主亦趁勢加價，買家礙於可選擇的盤源有限，就算加價較高，亦因本身有實際居住需要而入市，促使屋苑頻錄破頂底價成交。

　　他再指，目前樓價屬易升難跌，對樓市的利好因素仍持續，包括低息環境、供應量不足，部分熱錢流入市場，以及本地置業需求持續等，除非有重大的負面消息，或本港疫情突轉趨嚴重，預期直至今年底，樓價將溫和上升，可望全年樓價累升8%，而一旦中港兩地全面通關，樓價升幅將更為顯著。

　　中大經濟學系副教授莊太量認為，低息環境下，尤其是「林鄭Plan」出台後，對買家首期要求下降，再加上本港每年均有逾一萬個新增家庭，但礙於去年疫情嚴重，部分新人延至今年才結婚，令剛性置業需求於今年爆發，而且部分屬主要買樓族群的金融、貿易界從業員，其薪酬仍有所增長，種種利好因素下，令樓價拾級而上。

　　雖然美國或有機會在明年加息，但根據過去經驗，本港銀行並非每次均會跟隨，預期低息環境仍會維持，至於近期新香港人仍入市，對市況確實有正面幫助，但相比本地置業需求，僅只佔一小部分。

　　莊氏再指，在上述多項有利因素支持下，預期直至年底，樓價呈平穩向上，估計一旦中港兩地通關，有助樓價進一步向上，由於不少內地客均鍾情於購買豪宅，對該類物業的幫助最大。