過度借貸氾濫 評級無法反映

　　(星島日報報道)中國恒大（3333）此次債務危機惹海內外媒體高度關注，事件影響之大甚至被外媒稱為「中國版雷曼事件」。恒大以近1.97萬億（人民幣，下同）債務成為全球負債最重的房企，跌落內地「第一房企」神壇，並在短短數月內被多間評級機構以「債務逾期兌付」為由，連番降級至幾近違約的水平。

　　交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰表示，通過槓桿推動業務理論上是合理的房企發展模式，房地產業能通過借貸提高回報率並有效運用資本。他表示，對內房的信貸評級毋須太過介懷，因為市場不會依據評級來決定債券價格，現時評級機構作出的評級和08年次貸危機時並無二致，不足以反映企業的真實情況。不過由恒大2021年中期財報數據可知，其債務情況確岌岌可危。雖然恒大去年起已大力減債，但截至今年年中，該集團的有息負債約5717.8億，其中短期有息負債近2400億，現金及現金等價物為867.7億，現金短債比僅0.36，遠遠低於「三條紅線」要求的「大於1倍」；此外，恒大短期債務佔總負債近8成，債務結構明顯存在不合理。隨著下半年銀行融資收緊及地產市場轉冷，恒大資金鏈緊繃難以維持現金周轉，最終引爆債務危機。

　　另外，恒大及多家內房商，可能有大量的表外負債，意味着實際負債比其財務報表所顯示的情況更加嚴重。摩根大通曾發表報告指，不少內房利用商業票據、理財產品和永續債等，把大量債務由表內轉表外，以掩飾真實負債情況。若以「三條紅線」計，恒大真正的淨負債比率或高達177%，比財務報表上顯示的約100%高近7成。

　　內地於2016年首次提出「房住不炒」，隨後房地產政策有收緊趨勢，直至去年提出明確的「三條紅線」融資管理規則，以此打壓房地產業以往「過度借貸」的發展模式。逐漸收緊的調控政策令部分內房提前暴露問題，除恒大外，先後有泰禾集團（SZ.000732）、藍光發展（SH.600466）、華夏幸福（SH.600340）、花樣年（1777）等內房「爆煲」甚至違約，不得不出售旗下資產還債力挽狂瀾。