每日雜誌｜日圓破底如八折置業 港人趁低吸東瀛樓

近日日圓兌港元匯率創二十年新低，更跌穿六算，令全城掀起「唱Yen潮」。被稱為「港人第二家鄉」的日本，是不少港人投資買樓熱門選擇，當人人憧憬幾時可以再到日本旅遊之際，一批精明港人近日密密出手吸納日本樓盤。受惠日圓匯率下跌，上星期多家代理日本物業投資公司各錄得超過十宗成交，查詢亦增加五成，有代理指現時日本物業的回報率最高可達八厘，並預期當地未來放寬入境限制後，將有更多港人飛往日本睇樓，可望進一步刺激成交。 

卓傑日本不動產高級區域經理黃偉豪指出，過去一星期日圓兌港元匯率屢創新低，對比一六年七七算的高位，現時在日本買樓已可先賺匯率差價。他舉例指，假設客人預算是一百二十萬港元，現時可以選購二千萬日圓的物業，但日圓貶值前只能購買一千六百萬的物業，現時變相八折置業。他稱，特別是上周五日圓兌港元匯率跌穿六算更掀起刺激作用。他指，上星期合共錄得十宗成交，不少客人是即時「落訂」支付物業的一成金額。

生客跟風 查詢增五成

　　專門代理日本物業的Sakura Japan創辦人及行政總裁張明珠亦指，公司近日錄得雙位數的交易增幅，並接獲百宗有關投資日本物業的查詢，「同事電話接不停，好似變成日本物業諮詢中心」，當中小部分是對日本投資零認識的生客，純粹見日圓匯率暴跌希望趁低吸納，有些跟風心態。其餘則是一批熟客，這些熟客有十年或以上投資日本物業經驗，部分已有數個物業「揸手」，他們早於三月中日圓匯率開始下跌時，已密密留意匯率走向，又經常上網尋找心水筍盤，做足功課。

　　張明珠認為，今次匯率暴跌只是加速熟客扑槌成交，因為本港不乏喜歡日本物業的客人，他們本身愛到日本旅行，亦發現日本物業有升值能力，回報不俗，疫情前會飛到當地睇樓及簽約，但疫下全球經濟不明朗，他們一直忍手靜候機會。

　　現時港人投資的日本物業有平有貴，有一手新盤，亦不乏二手物業，主要是購買住宅單位放租，價格由一千萬日圓（六十萬港元）至二千萬日圓（一百二十萬港元）。黃偉豪指，港人有三大置業城市，依次是大阪、福岡及東京，以其公司的客戶為例，大阪及福岡各佔三成五，東京佔兩成，其餘是沖繩、名古屋及北海道等，全是港人熱門旅遊點。回報方面，以福岡最高，介乎五至八厘；大阪居次，亦達五至六厘；而東京則有五厘。

近期日元低位。

門檻低 數十萬有交易

　　張明珠續稱，在日本置業屬中長綫投資，除要穩定租金回報，更重要是看物業有無升值潛力及承接力。她稱日本樓吸引人入市誘因是入場門檻較低，港人較鍾情二百萬港元以下的樓盤，而且當地習慣一次過全現金付款，即付數十萬元已可入場置業對港人甚吸引。她指，有客人反映「香港樓價太貴，數十萬元都唔夠畀首期」。而港人多數投資的日本物業都是近鐵路及市中心住宅區，大部分是供單身人士及二人小家庭居住的套房式單位，這類單位近市中心，距鐵路站僅數分鐘，租務不差。她又以一個九十年代落成、面積二十平方米、擁有永久業權的套房單位為例，若在東京新宿二十三區的售價約六十五萬港元，若坐落大阪心齋橋一帶，售價約五十五至六十五萬港元，至於在福岡天神的入場費可低至三十五萬元。

買民宿迎旅客 查詢多四成

　　自去年奧運後，東京樓價上升，據日本「不動產經濟研究所」數據，截至今年三月底止，東京首都圈新建住宅樓價每戶平均達六千三百萬日圓（約三百九十萬元），創下歷史新高，至於東京二十三區的平均樓價亦接近八千五百萬日圓（約五百二十萬港元）。仲量聯行亞太區國際住宅部主管黃嘉欣亦指，現時有一批香港投資者鍾情東京都心區及大阪心臟地帶黃金地段的新樓盤，雖然東京新樓盤不多，回報不算高，但勝在三、四百萬港元便可入場，這批客人本身有不少日本物業，但希望多購一個高質的一手盤，慢慢等升值。

　　除了傳統的住宅單位，張明珠指近日亦有港人憧憬日本將重新開放旅遊業，近日查詢欲購物業作民宿的電話多了四成，有港人選購貼近市中心和鐵路站的遊客區物業，迎接大批旅客湧到日本的機會。她指，疫情下日本當地的民宿停業空置達兩年，早前已推出市場發售，現時市面貨源不多，港人目標是二百萬至四百萬港元的單位。

　　有十年投資日本物業經驗的黃先生指，當年物業回報率達一成，現時有半成已不俗，所以除留意收租，更要留意升值潛力，數年前他購入大阪一幢有二十多個單位的連租約公寓式物業，價值三億日圓（約一千八百萬港元），

去年奧運後東京樓價及租金上升，當地人對物業需求亦增加，有一定承接力。

 

趁疫情回穩 密密低吸日圓

　　年約六十歲的陳氏夫婦，育有一對二十及二十一歲子女，十年前起投資日本物業，主要集中東京及大阪，疫前借旅遊之便實地視察物業的交通及周邊環境等，合心意才購買，獲不俗回報。去年二人曾物色多個心水盤，但因疫情未能前往，加上經濟不穩定心大心細，試過心水樓盤被別人搶先購入。去年底本港疫情回穩，港府陸續放寬防疫措施，全港憧憬通關在即，他決定以五十多萬港元購入東京金町一個二十年樓齡套房單位送給長子。

　　今年三月底時香港大爆疫，陳氏夫婦擔心香港經濟再惡化，決定分散投資再買日本物業，加上當時日圓匯價開始下跌，最後於三月底買入大阪浪速區另一個二十多年樓齡的套房單位，成交價亦是五十多萬元，這次是送給次女的禮物。他指，想不到近日日圓跌穿六算，「覺得買貴咗，後悔當時太心急」，但近日二人又密密趁低購入日圓，伺機再出手。

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