每日杂志｜日圆破底如八折置业 港人趁低吸东瀛楼

近日日圆兑港元汇率创二十年新低，更跌穿六算，令全城掀起「唱Yen潮」。被称为「港人第二家乡」的日本，是不少港人投资买楼热门选择，当人人憧憬几时可以再到日本旅游之际，一批精明港人近日密密出手吸纳日本楼盘。受惠日圆汇率下跌，上星期多家代理日本物业投资公司各录得超过十宗成交，查询亦增加五成，有代理指现时日本物业的回报率最高可达八厘，并预期当地未来放宽入境限制后，将有更多港人飞往日本睇楼，可望进一步刺激成交。 

卓杰日本不动产高级区域经理黄伟豪指出，过去一星期日圆兑港元汇率屡创新低，对比一六年七七算的高位，现时在日本买楼已可先赚汇率差价。他举例指，假设客人预算是一百二十万港元，现时可以选购二千万日圆的物业，但日圆贬值前只能购买一千六百万的物业，现时变相八折置业。他称，特别是上周五日圆兑港元汇率跌穿六算更掀起刺激作用。他指，上星期合共录得十宗成交，不少客人是即时「落订」支付物业的一成金额。

生客跟风 查询增五成

　　专门代理日本物业的Sakura Japan创办人及行政总裁张明珠亦指，公司近日录得双位数的交易增幅，并接获百宗有关投资日本物业的查询，「同事电话接不停，好似变成日本物业谘询中心」，当中小部分是对日本投资零认识的生客，纯粹见日圆汇率暴跌希望趁低吸纳，有些跟风心态。其馀则是一批熟客，这些熟客有十年或以上投资日本物业经验，部分已有数个物业「揸手」，他们早于三月中日圆汇率开始下跌时，已密密留意汇率走向，又经常上网寻找心水笋盘，做足功课。

　　张明珠认为，今次汇率暴跌只是加速熟客扑槌成交，因为本港不乏喜欢日本物业的客人，他们本身爱到日本旅行，亦发现日本物业有升值能力，回报不俗，疫情前会飞到当地睇楼及签约，但疫下全球经济不明朗，他们一直忍手静候机会。

　　现时港人投资的日本物业有平有贵，有一手新盘，亦不乏二手物业，主要是购买住宅单位放租，价格由一千万日圆（六十万港元）至二千万日圆（一百二十万港元）。黄伟豪指，港人有三大置业城市，依次是大阪、福冈及东京，以其公司的客户为例，大阪及福冈各占三成五，东京占两成，其馀是冲绳、名古屋及北海道等，全是港人热门旅游点。回报方面，以福冈最高，介乎五至八厘；大阪居次，亦达五至六厘；而东京则有五厘。

近期日元低位。

门槛低 数十万有交易

　　张明珠续称，在日本置业属中长綫投资，除要稳定租金回报，更重要是看物业有无升值潜力及承接力。她称日本楼吸引人入市诱因是入场门槛较低，港人较锺情二百万港元以下的楼盘，而且当地习惯一次过全现金付款，即付数十万元已可入场置业对港人甚吸引。她指，有客人反映「香港楼价太贵，数十万元都唔够畀首期」。而港人多数投资的日本物业都是近铁路及市中心住宅区，大部分是供单身人士及二人小家庭居住的套房式单位，这类单位近市中心，距铁路站仅数分钟，租务不差。她又以一个九十年代落成、面积二十平方米、拥有永久业权的套房单位为例，若在东京新宿二十三区的售价约六十五万港元，若坐落大阪心斋桥一带，售价约五十五至六十五万港元，至于在福冈天神的入场费可低至三十五万元。

买民宿迎旅客 查询多四成

　　自去年奥运后，东京楼价上升，据日本「不动产经济研究所」数据，截至今年三月底止，东京首都圈新建住宅楼价每户平均达六千三百万日圆（约三百九十万元），创下历史新高，至于东京二十三区的平均楼价亦接近八千五百万日圆（约五百二十万港元）。仲量联行亚太区国际住宅部主管黄嘉欣亦指，现时有一批香港投资者锺情东京都心区及大阪心脏地带黄金地段的新楼盘，虽然东京新楼盘不多，回报不算高，但胜在三、四百万港元便可入场，这批客人本身有不少日本物业，但希望多购一个高质的一手盘，慢慢等升值。

　　除了传统的住宅单位，张明珠指近日亦有港人憧憬日本将重新开放旅游业，近日查询欲购物业作民宿的电话多了四成，有港人选购贴近市中心和铁路站的游客区物业，迎接大批旅客涌到日本的机会。她指，疫情下日本当地的民宿停业空置达两年，早前已推出市场发售，现时市面货源不多，港人目标是二百万至四百万港元的单位。

　　有十年投资日本物业经验的黄先生指，当年物业回报率达一成，现时有半成已不俗，所以除留意收租，更要留意升值潜力，数年前他购入大阪一幢有二十多个单位的连租约公寓式物业，价值三亿日圆（约一千八百万港元），

去年奥运后东京楼价及租金上升，当地人对物业需求亦增加，有一定承接力。

 

趁疫情回稳 密密低吸日圆

　　年约六十岁的陈氏夫妇，育有一对二十及二十一岁子女，十年前起投资日本物业，主要集中东京及大阪，疫前借旅游之便实地视察物业的交通及周边环境等，合心意才购买，获不俗回报。去年二人曾物色多个心水盘，但因疫情未能前往，加上经济不稳定心大心细，试过心水楼盘被别人抢先购入。去年底本港疫情回稳，港府陆续放宽防疫措施，全港憧憬通关在即，他决定以五十多万港元购入东京金町一个二十年楼龄套房单位送给长子。

　　今年三月底时香港大爆疫，陈氏夫妇担心香港经济再恶化，决定分散投资再买日本物业，加上当时日圆汇价开始下跌，最后于三月底买入大阪浪速区另一个二十多年楼龄的套房单位，成交价亦是五十多万元，这次是送给次女的礼物。他指，想不到近日日圆跌穿六算，「觉得买贵咗，后悔当时太心急」，但近日二人又密密趁低购入日圆，伺机再出手。

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