市建局指「龍城區」更新計劃規模超一般項目預留逾150億推行

2022-05-29 11:47

市建局團隊根據「融合策略」模式，日前宣布啟動首個以該策略推動的市區更新項目—九龍城「龍城」區衙前圍道／賈炳達道發展計劃（KC-017項目）。市建局行政總監韋志成在網誌中表示，因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃，又提到市區更新與發展重建有根本性分別。

韋志成表示，將整合KC-017和鄰近市建局的啟德道／沙浦道（KC-015）兩個項目，對舊區土地進行更具高效益的規劃重整，並協助政府興建新的社區和基建設施，提升居民生活質素和已建設環境。局方更首次應用轉移地積比和「住宅與非住宅地積比互換」，亦揉合復修工作，針對該兩個重建項目附近不同樓齡的樓宇，與相關業主商議維修方案，並重整項目附近賈炳達道公園的佈局；打鼓嶺道休憩公園亦會作優化，並與重建項目內的休憩空間整合成一個具規模的門戶廣場，加強與啟德發展區的連接。因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃。

他指，在開展日下午前往項目場地了解凍結人口調查工作的情況，留意到居民和地區持分者對重建項目反應正面，支持通過重建解決困擾地區多年的問題。他又指，「龍城」區已撤銷針對新建樓宇的高度限制，但礙於「龍城」區網格式的街道設計，以及部份舊樓涉及「One-house」限制性契約等問題，令私人發展商傾向選擇部份地契限制較小、不涉及支付補地價和規劃程序較簡單的地盤進行重建，形成零散分佈、獨立發展的單幢式住宅項目。這類單幢式項目的地盤面積細，大部份少於1,000平方米，沒有空間設置停車位，加劇區內缺乏公眾車位的問題，令違例泊車及路面擠塞問題愈趨嚴重。個別發展項目的樓宇佈局缺乏協調，難以透過更佳的規劃，擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和擴闊行人路，以及增設社區設施等的社區裨益。這類私人主導的單幢式項目只會以「見縫插針」式出現，加劇「龍城」區規劃「碎片化」的情況，將對整個小區造成不能逆轉的規劃限制，日後再難以進行具規模和效益的市區更新工作。

網誌圖片

他又指，市建局將地盤整合，以拓展具規模的地下空間，興建地下停車場。兩個項目共提供約660個公眾泊車位，相當於現時小區路邊泊車位總數約2倍，亦額外提供超過1,200個供住宅、商舖及社區設施使用的附屬泊車位。新增的泊車位將解決現時舊樓和商業設施因欠缺停泊車位，以致居民、訪客及臨街商舖要爭用小區路邊公眾泊車位，導致雙行、甚至三行泊車的問題。

局方將衙前塱道和南角道這兩段街道納入主地盤的範圍，連同搬遷社區設施後騰出的土地，進行大範圍的土地重整和重新規劃。主地盤將適度放寛地盤的高度限制，增加建築設計上的彈性及建築物的間距，以騰出寬闊的地面空間，將衙前塱道及南角道改劃成綠化行人步道和市集廣場等。行人步道兩旁將提供臨街商舖，重塑特色商店和食肆林立的街道氛圍，而廣場及綠化步道可用作舉辦傳統節慶及富地區文化特色的活動。

在重置地區設施方面，市建局建議改劃賈炳達道公園部份用地作社區設施用途，以「一地多用」的模式興建一棟新政府綜合大樓，讓受影響的公共服務日後無縫過渡至新大樓。新大樓的規模是現時社區設施的3倍，將提升設備和擴大檔位面積。

主地盤設市集廣場，連接新政府綜合大樓。（初步規劃構想圖，網誌圖片）

另外，東面地盤在轉移地積比後騰出的空間，建設一個「門戶廣場」，配合毗鄰沙浦道項目擬建的地下廣場，和活化後的打鼓嶺道公園，整合成一個大型的空間，與啟德區對接，亦為該處一列涵蓋超過70條巴士線的巴士站，改善市民往來「龍城區」的可達性。

為保留「龍城區」小街小舖的特色，局方亦應用「住宅和非住宅地積比互換」，將兩者的地積比上限調整成8和1，適量減少商業樓面面積及體積，並避免「蛋糕式」的商業基座設計。市建局藉機一併重整公園佈局，增設綠化行人走廊以加強新綜合政府大樓與美東邨的連接，亦改善「龍城」區通往寨城公園的暢達性，包括探討在寨城公園南門前方的休憩用地增設廣場設施。賈炳達道公園的活化計劃，配合重建項目內各項綠化及擴闊行人路等措施，將連成一個由美東邨、九龍寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目至啟德發展區的一體化綠化步行空間。

門戶廣場以較低密度規劃，結合休憩空間及商業設施，加強與啟德發展區的連接。（初步規劃構想圖，網誌圖片）

市建局會在龍城區將首度試行「小區規劃復修」模式，為南角道至打鼓嶺道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的樓宇，從驗樓、公用地方維修和外牆飾面更新，以至日後的預防性保養安排等，提出全面而針對性的解決方案。根據市建局進行的樓宇狀況初步調查，研究範圍內約有40幢私人樓宇，超過一半的樓齡已屆40歲，需要進行驗樓和維修。局方會為有關樓宇業主提供適度的財政資助和技術支援，協助業主為樓宇公用部分進行檢驗及修葺工程，更會為業主提供外牆設計，鼓勵業主為外牆飾面進行更新。

韋志成表示，推行KC-017項目需要收購約1,000住宅單位和100間地舖的業權，涉及的收購支出超過100億元，並就新政府綜合大樓的建造、推廣復修以及執行保育和活化工作，額外超過50億元的開支。這份對舊區更新的承擔，充份反映市建局的資源取諸社會，亦用諸社會，以達致提升市區更新成效、改善舊區整體生活環境和市民居住質素為目標，與一般發展商所進行的重建，有根本性的分別。市建局在未來將會在其他舊區推行更多「融合策略」的項目，期望地區人士對「融合策略」項目給予支持和肯定。