鐡路盤市況｜四鐡路盤今年跌價20%

加息陰霾打擊香港二手樓市，向來抗跌力強的鐵路沿綫屋苑，交投量及樓價亦跟隨大市向下。中原追蹤56個主要鐵路沿線屋苑，今年首三季僅錄得4084宗二手買賣登記，較去年同期7072宗減少逾4成，近9成鐵路盤的呎價錄得下跌，其中四個屋苑的跌幅更逾2成。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，在環球經濟及加息下，樓市下行壓力增，籲本月公布的施政報告「減辣」救市。

今年第3季，該批鐵路屋苑只錄得1037宗二手買賣登記，與次季1809宗比較，跌幅逾4成。呎價方面，陳永傑指，當中49個屋苑的呎價於今年均錄得下跌，跌幅介乎1%至26%。其中天后站栢景臺、何文田站天鑄、元朗朗城滙及大埔墟站新都廣場，呎價更重挫兩成以上，不少業主賣樓賺錢變蝕錢。

當中，天后栢景臺9月平均成交呎價低見21763元，與去年12月平均呎價29468元比較，相差26%。屋苑9月未聞成交，8月唯一成交為2座中層D室，面積919方呎，以2000萬易手，呎價21763元。

豪宅業主亦要面對現實，何文田天鑄平均呎價跌穿3萬，9月低見25849元，與去年12月平均呎價33670元比較，下跌23%。天鑄上月錄得的3宗二手成交中，2宗屬蝕讓，其中面積1410方呎的8座高層C室四房戶，成交價3500萬元，呎價24823元。原業主2018月以4328萬元一手買入，持貨4年帳面貶值828萬，為上月最大宗鐵路盤蝕讓個案。

入伙僅3年的元朗朗城滙，9月平均呎價跌穿1.7萬，低見16415元，較去年12月21261元，大跌22%。今年第3季，朗城滙出現6宗二手成交，4宗要「蝕入肉」，其中3宗的賬面蝕讓金額，更擴大至百萬以上。其中3座高層C室大單位業主以1030萬沽貨，較2019年買入價約1291萬低261萬。

全港平均呎價最低的鐵路盤則是天水圍嘉湖山莊，9月平均呎價10225元，較去年底11403元跌逾一成；其次是荔枝角老牌屋苑美孚新邨，9月錄25宗成交，平均呎價僅11748元，為2017年9月以來、5年來首度跌穿1.2萬關口，並較19年7月歷史高位14764元，累跌兩成。

二手蝕讓潮蔓延至鐵路盤，成買家入市尋寶對象。據市場統計，9月二手市場錄約100宗蝕讓成交，鐵路盤佔約兩成。若以單一屋苑計，沙田第一城最多蝕讓，9月約40宗成交中，蝕讓佔最少6宗，即平均每6宗成交，就有一宗蝕讓。10月至今，沙田第一城暫錄6宗成交，三房戶終告失守600萬，1座低層B室，面積451方呎，剛以565萬沽出，呎價12528元。

本港銀行加息後，樓價持續下跌，踏入10月，鐵路盤續有蝕讓成交出現。其中南昌站匯璽5B座高層A室，面積357方呎，1房間隔，剛以890萬售出，呎價24930元。原業主2018年以約1018萬一手買入，持貨4年帳面蝕讓約128萬或13%。

至於今年樓價能夠逆市上升的七個鐵路盤，分別是西灣河站鯉景灣、黃大仙站現崇山、土瓜灣站翔龍灣、恆安站天宇海、啟德站啟德一號、紅磡站都會軒及火炭站御龍山，升幅介乎0.6%至33%不等。

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