施政解讀｜減辣落空地產股跌 分析師：市場預期大貪咗 估樓價仲要跌一成

新一屆政府首份《施政報告》的樓市政策並未「減辣」，只有在吸引人才措施上，為外來置業人士退還額外印花稅，令市場預期落空，一眾地產股由升轉跌。彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮，為施政報告的樓市措施拆局，認為對樓市政策的著墨符合預期，因當局要平衡土地政策方針，市場是次失望反應只是「預期大貪咗」，估計在加息周期下，樓市仍有約一成下行空間，但相信政府日後會逐步推出支持樓市措施。

黃智亮表示，政府為非永久居民首置人士提供的稅務減免，是以退還方式處理，買家仍要支付高水平稅項，而且有關措施是以吸納人才為主，相信難對樓市作支持。他指出，有關措施不算是減辣，亦符合該機構預期，樓市措施不會與其他政策有牴觸，而市場反應較大，相信是「大貪咗啲，發展商或者物業代理有好多要求，但政府都要睇成個情況。」

可憧憬明年減辣
他指出，目前加息前景未明朗，買家入市審慎，相信樓價有機會較現時再下跌約一成，但估計屆時政府便有空間減辣，而且明年加息步伐有望變得清晰，回復市場信心，都可令樓價穩定下來。

至於施政報告提出的加快房屋供應政策，黃智亮認為近年已有相關討論，不會對樓市以至地產股有太大影響。他又稱，香港發展商的資產負債表良好，現金流充裕，即使近期面對逆境，「大家都等一等先」，不一定會大幅減價賣樓；另外施政報告降低強拍門檻，亦推動從事舊樓重建的恒地（012）等發展商加速吸納發展儲備，對其長遠有幫助。

看清施政報告樓市措施分析，海外置業人士退稅慳幾多🔽

中原城市領先指數顯示，已從去年高位至今下跌約11%，分析師估計，本港樓價有機會從現時再跌10%。

分析認為，政府仍有空間為樓市減辣。

銀河聯昌估計，海外人士來港置業退稅約有10萬人受惠，主要是內地人。

加息周期下，前景仍不明朗，買家信心不足，樓價仍有下行空間。

政府告別「納米樓」，為新建資助房屋單位面積「封底」，一般實用面積不少於26平方米（280平方呎）。早前在私營房屋投地上，政府亦為屯門青山公路大欖段住宅地的項目「封底」。

海外人才獲大額退稅 1000萬樓退263萬
政施報告指出，通過指定輸入人才計劃來港的人士，在成為香港永久性居民後，可退還在港置業額外的印花稅，包括一般就業政策、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港／回港就業安排、科技人才入境計劃、輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃、以及新推出的高端人才通行證計劃。

根據現行政策，非永久性居買樓需支付15%買家印花稅，以及15%新從價印花稅，新政策下，將可獲全數退還15%買家印花稅，以及多繳付的從價印花稅部分，與本地首置買家的印花稅負擔睇齊。以樓價1,000萬元計，從價印花稅為3.75%，即海外人才成為永久居民後，可獲退稅26.25%稅款，即262.5萬元；樓價600萬元的從價印花稅為3%，獲退稅共27%，即退還款項162萬元。

券商料10萬人受惠
券商銀河聯昌表示，合格的人才定義相當廣泛，預期將有約10萬人受惠，主要是內地人。該行指，雖然退稅條件是成為永久性居民，但節省的金額較預期大，並認為這次退稅政策意義重大，將可鼓勵長期居港的非本港居民置業，料這班人主要是高收入人士，料中、高端市場將更受惠。