標普料內房下半年銷售恢復 今年續巨額撥備

國際評級機構標準普爾發表報告，預計內房企的銷售有望在2023年下半年復甦，但由於交樓需時，預計明年才可改善行業盈利及負債情況。報告又相信，內房企在今年會繼續進行大額撥備，影響盈利表現。

標普報告指，去年內房板塊因項目估值大跌，企業普遍為庫存進行了減值撥備，有關減值佔庫存比例高達11%，當中對低線城市的風險敞口越大，減值幅度越大，主要是因為低線城市的房價較疲弱。標普相信今年可能仍會追加減值撥備，因為低線城市的房地產價格仍可能以雙位數的速度下跌。

料低線城市房價仍將雙位數下跌

標普還表示，香港上市的內房企業中，有21家發出2022年度的盈利警告，13家因錯過發布業績的最後期限而停牌，新力（2103）更被除牌。

此外，標普指，內房為刺激現金流，以犧牲利潤率為代價，行業的EBITDA利潤率從2021年的19%，至2022年平均下降了5個百分點。而去年因疫情而暫停施工，對內房的槓桿率產生了重大影響，受去年收入下降15%的影響，內房的債務與EBITDA比率，從2021年的6.1倍上升到2022年的8.2倍。報告指，儘管投資級開發商較大多數同行更有彈性，但其資產負債率已經上升，債務與EBITDA比率從2021年的2.8至6.4倍，上升到2022年的2.9至8.5倍，主要是因為債務水平增加了13%。

內房企去年利潤率下跌 槓桿率增加

由於銷售疲軟，內房去年合同負債下降10%，而合同債務的縮減將使內房企在2023年難以增加收入。在持續多年上升後，2022年全國平均售價下降了3%，該行預計銷售均線將繼續承壓，意味內房今年盈利能力亦將持續受壓。

標普分析師又認為，銷售復甦和利潤率穩定對於防止收益進一步下行很重要，與此同時，內房亦需要籌集更多資金及減少土地支出以改善槓桿情況。內房企亦可以利用股權融資來恢復資產負債表的健康，例如萬科（2202）最近發行了3億股新股，籌集了39億元；保利發展宣布進行非公開配股，籌集最多125億元人民幣。一些國內房地產公司第一季度的銷售有望回升，包括中國海外（688）、置地（1109）和龍湖（960），其季度銷售按年增長36%至74%，這將有助於控制槓桿率。

料內房企今年收入難以增加 盈利能力持續受壓

標普並稱，內部人士和審計師之間的談判亦會影響減值水平，現已看到一些陷入困境的內房企業在2022年沒有進行任何減值，其中大部分已經將審計師換成四大會計師事務所以外的公司。