标普料内房下半年销售恢复 今年续巨额拨备

国际评级机构标准普尔发表报告，预计内房企的销售有望在2023年下半年复苏，但由于交楼需时，预计明年才可改善行业盈利及负债情况。报告又相信，内房企在今年会继续进行大额拨备，影响盈利表现。

标普报告指，去年内房板块因项目估值大跌，企业普遍为库存进行了减值拨备，有关减值占库存比例高达11%，当中对低线城市的风险敞口越大，减值幅度越大，主要是因为低线城市的房价较疲弱。标普相信今年可能仍会追加减值拨备，因为低线城市的房地产价格仍可能以双位数的速度下跌。

料低线城市房价仍将双位数下跌

标普还表示，香港上市的内房企业中，有21家发出2022年度的盈利警告，13家因错过发布业绩的最后期限而停牌，新力（2103）更被除牌。

此外，标普指，内房为刺激现金流，以牺牲利润率为代价，行业的EBITDA利润率从2021年的19%，至2022年平均下降了5个百分点。而去年因疫情而暂停施工，对内房的杠杆率产生了重大影响，受去年收入下降15%的影响，内房的债务与EBITDA比率，从2021年的6.1倍上升到2022年的8.2倍。报告指，尽管投资级开发商较大多数同行更有弹性，但其资产负债率已经上升，债务与EBITDA比率从2021年的2.8至6.4倍，上升到2022年的2.9至8.5倍，主要是因为债务水平增加了13%。

内房企去年利润率下跌 杠杆率增加

由于销售疲软，内房去年合同负债下降10%，而合同债务的缩减将使内房企在2023年难以增加收入。在持续多年上升后，2022年全国平均售价下降了3%，该行预计销售均线将继续承压，意味内房今年盈利能力亦将持续受压。

标普分析师又认为，销售复苏和利润率稳定对于防止收益进一步下行很重要，与此同时，内房亦需要筹集更多资金及减少土地支出以改善杠杆情况。内房企亦可以利用股权融资来恢复资产负债表的健康，例如万科（2202）最近发行了3亿股新股，筹集了39亿元；保利发展宣布进行非公开配股，筹集最多125亿元人民币。一些国内房地产公司第一季度的销售有望回升，包括中国海外（688）、置地（1109）和龙湖（960），其季度销售按年增长36%至74%，这将有助于控制杠杆率。

料内房企今年收入难以增加 盈利能力持续受压

标普并称，内部人士和审计师之间的谈判亦会影响减值水平，现已看到一些陷入困境的内房企业在2022年没有进行任何减值，其中大部分已经将审计师换成四大会计师事务所以外的公司。