股樓氣象│一招令租客心甘情願多付15%租金─呂宇健

記得一、兩年前，香港仍是平息年代，資金苦無出路，車位成為熱錢其中一個投資目標，當時很多發展商拆售車位都能夠迅速售罄，但隨著加息年代重臨，去年的二手車位已開始頻頻蝕讓，今日售放的車位更大部分都蝕錢，蝕價三、四成是基本，但即使回落幅度如此大，我認為今日仍非買車位的時候，除非自用，否則更加不應撈底，而我過去一年幾已經在放售車位。
 
我在北角、天后、炮台山一帶持有不少車位，但過去一年幾一直都在出貨，因為我認為車位已經去到高位，亦看不到會因為任何原因導致車位再有任何幻想，其實長遠計，我們將進入無人駕駛年代，車位需求只會減少，因為屆時汽車共享成為主流，汽車將會長時間在街道上行駛，泊車位的需求自然減少。
 
要出售車位也有多種方法，而我放售車位會先為車位定下一個市值，然後再在這個市值創造一個回報賣給下手，因為香港人投資最講求的就是回報率。假設一個市值140萬元、現時月租3200元的車位，想以160萬賣出，就要由3200元的租金提升至3700元，這500元租值的提升，將可令你的車位賣多20萬元，而新買家的回報率亦不會有所影響。
 
至於如何將放售的車位租值提高15%呢？當然是加租，但如何可以令租客心甘情願多付15%租金？我就會先同租客溝通，表示有需要上調車位的租金，但只要對方接受定立新租約，頭兩個月租金可以免收，當然，免收租金不會寫在租約上。每月加租500元，一年就是加6000元，即使以舊租金計算，免租兩個月已經是6400元，租客可能會覺得我計錯數，自己選擇先行享受免租優惠而簽了新約。而我便會有一張反映3700元租值的一年持續性租約，從而我就可以推演出售價約160萬的車位不會影響新買家的租值回報。
 
然而，因為市場大部分的車位都是140萬左右成交，所以不會有人願意用160萬買入一個車位，這個時候創造成交紀錄是非常重要，不過這並非持有一、兩個車位的「散戶」可以做到，而是專業投資者的專業操作，有機會再同大家分享。

資深投資者

呂宇健