股楼气象│一招令租客心甘情愿多付15%租金─吕宇健

记得一、两年前，香港仍是平息年代，资金苦无出路，车位成为热钱其中一个投资目标，当时很多发展商拆售车位都能够迅速售罄，但随著加息年代重临，去年的二手车位已开始频频蚀让，今日售放的车位更大部分都蚀钱，蚀价三、四成是基本，但即使回落幅度如此大，我认为今日仍非买车位的时候，除非自用，否则更加不应捞底，而我过去一年几已经在放售车位。
 
我在北角、天后、炮台山一带持有不少车位，但过去一年几一直都在出货，因为我认为车位已经去到高位，亦看不到会因为任何原因导致车位再有任何幻想，其实长远计，我们将进入无人驾驶年代，车位需求只会减少，因为届时汽车共享成为主流，汽车将会长时间在街道上行驶，泊车位的需求自然减少。
 
要出售车位也有多种方法，而我放售车位会先为车位定下一个市值，然后再在这个市值创造一个回报卖给下手，因为香港人投资最讲求的就是回报率。假设一个市值140万元、现时月租3200元的车位，想以160万卖出，就要由3200元的租金提升至3700元，这500元租值的提升，将可令你的车位卖多20万元，而新买家的回报率亦不会有所影响。
 
至于如何将放售的车位租值提高15%呢？当然是加租，但如何可以令租客心甘情愿多付15%租金？我就会先同租客沟通，表示有需要上调车位的租金，但只要对方接受定立新租约，头两个月租金可以免收，当然，免收租金不会写在租约上。每月加租500元，一年就是加6000元，即使以旧租金计算，免租两个月已经是6400元，租客可能会觉得我计错数，自己选择先行享受免租优惠而签了新约。而我便会有一张反映3700元租值的一年持续性租约，从而我就可以推演出售价约160万的车位不会影响新买家的租值回报。
 
然而，因为市场大部分的车位都是140万左右成交，所以不会有人愿意用160万买入一个车位，这个时候创造成交纪录是非常重要，不过这并非持有一、两个车位的「散户」可以做到，而是专业投资者的专业操作，有机会再同大家分享。

资深投资者

吕宇健