專欄|至中分析 蔡志忠|步入熊市 戒急用忍

2023-07-05 08:00

步入熊市,戒急用忍。
步入熊市,戒急用忍。

息口不但持續高企,而且今年內還有兩次加息機會,樓市的吸引力越來越小。6月份樓市交投淡靜,整體樓宇買賣只錄得約4000宗成交,創出近年新低。二手樓業主蝕讓個案頻繁,一手樓又紛紛減價促銷,踏入第3季, 樓價跌幅將比較明顯,樓市或已正式步入熊市。

作為樓市評論員,必須如實反映市況。自從當年港府不鼓勵投資物業,努力儲蓄的市民唯有選擇股票或債券等金融產品,大多數人自然是損手爛腳。經過一番兜兜轉轉,還是覺得磚頭比較「穩陣」,朋友問我未來投資部署?「戒急用忍」!面對錯綜複雜的內外政經環境,筆者只能用以上四個字作回應。

有人說,内地的土地財政在改革開放的40年發揮了極大作用,如今已經完成歷史任務,只剩下基礎設施建設和舊區改造工程等。這樣的形容某些方面我是同意的,例如二、三綫城市或鄉鎮地區的樓市將會因供應過多而長期不振。然而,另一些一綫大城市,如北上廣深或倫敦新加坡的房價卻依然堅挺,原因是全世界人口都在向大城市移動。

香港也不例外,只是近年移民者眾,人口流出了逾30萬人,加上在港府的管理措施之下,房屋需求變得小一點,價格自然也偏軟一些。港府銳意增加基層房屋,除了開發北部都會區、開展交椅洲人工島項目,還有粉嶺高爾夫球場割地興建公屋等,這一切一切,都是在告訴廣大市民,上樓上車不用急,未來供應源源不絕。

小心資源錯配和投資風險

完全同意應該照顧基層民眾的居住需求,不過也要小心資源錯配和投資風險問題。在啟德興建過渡性房屋,會不會使其他偏遠地區的過渡房屋變得不吸引?在粉嶺高爾夫球場撥地興建公屋,有沒有考慮過交通配套和社區設施跟不上?竭力幫助首置者上車置業,甚至以按保方式讓他們取得9成至10成銀行按揭貸款,怕不怕樓價跌1成後,他們已淪為負資產?

所謂「針無兩頭利」,如何平衡社會各界利益,港府需要檢討。既要關心基層,也要振興經濟,甚至可以說首先必須搞好經濟,增加港府庫房盈餘,才有能力去關心和幫助基層市民,否則最後都會是空談。

香港專業地產顧問商會會長蔡志忠

2023年7月5日
 

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