研究報告｜山頂南區第三季錄15宗交投 按季跌約37%

中原高級資深營業董事何兆棠表示，山頂南區本年度第三季交投淡靜，受高息環境影響，樓市步入回調階段，買家入市態度更趨審慎。山頂南區已連續兩季未錄一手成交。

二手市場方面，區內共錄約15宗成交，較上季的24宗跌約37.5%，但因錄得超級豪宅成交，總成交金額不跌反升，共涉資約21.45億元，按季增加約2.96億元或16%。成交物業以分層為主，共10宗，佔整體成交66.7%；洋房錄5宗，佔33.3%。

何兆棠補充，豪宅物業向來惜售，現時市場觀望氣氛濃厚，不少發展商改變銷售部署，選擇以「先租後買」形式推出物業，同時，二手業主亦傾向「轉賣為租」以繼續觀望後市，導致一、二手成交量減少，只有個別優質貨源及高端資產仍受市場追捧。 

超級豪宅方面，中原南區分行統計數據，億元巨額交投量連續8季（自2021年第四季起）錄得個位數字，本季錄4宗逾億元超級豪宅成交，較上季的5宗減少1宗或20%，金額從10.188億元增加至16.12億元，上升58%。其中較為矚目的成交為深水灣道39號雙號洋房，以約2.66億元成交，呎價約9.05萬元。上述成交反映出，受加息影響，樓市前景未明朗，超級豪宅交投量雖未見明顯回升，但仍有買家趁樓市回調時，吸納優質筍盤或超級豪宅物業作自用或長線投資持有。

第三季山頂南區共錄97宗租賃成交，共涉0.1052億元，較上一季的130宗及0.1348億元分別下跌25%及22%。第三季以0至9.99萬元組別之租賃成交為主，錄60宗，佔整體宗數約62%；10至19.99萬元組別之租賃成交則錄28宗，佔約29%；20萬元或以上組別之租賃成交錄9宗，佔約9%，從數據可見，區內的大額租賃比例持續減少。

何兆棠指，受傳統租務旺季及市場專才計劃帶動，上季的租賃交投相對活躍，區內租盤被急速消耗，因此，在租盤減少及旺季完結後，第三季的租賃成交步伐略見放緩，價量齊跌，只有少量優質租盤可獲高價承租，其中較為矚目的租賃個案為賓吉道洋房項目，月租約46.8萬元，呎價達100元水平。

何兆棠表示，聯邦基金利率本年度仍有一次加息機會，加上施政報告發表在即，市場期待會有減辣或撤辣措施，料市場觀望氣氛持續。若政府公佈局部減辣措施，料屆時發展商會重新部署銷售策略，如原訂下半年推出市場的優質、罕有的特色單位，包括會德豐山頂種植道1號及建灝地產赤柱One Stanley或會延後發售或以「先租後買」形式推出。但因不少業主開始面對現實，叫價態度回軟，以盡快沽出單位套現離場，加上有不少買家會趁靜市尋找「豪宅筍盤」，料整體交投走勢仍然向好，預計區內交投量會有約30%上調。

倘若施政報告宣佈全面撤辣，相信可進一步刺激潛在購買力，加快買家入市決定，寬減買家印花稅亦會大大吸引海外或內地買家購入超豪物業作長線投資、收藏及放租之用，相信屆時發展商亦會加快推盤，料屆時整體交投量有望達至40至50%增長。

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