李寧22億買四叔港匯東 股東不看好 股價跌逾一成 市值蒸發夠多買四幢
2023-12-11 14:02 
李寧（2331）於昨日宣布，向「四叔」李兆基恒地（012）以作價22.08億元買入北角電氣道218號港匯東整幢商廈，消息公布後，似乎股東「 唔收貨」，今日開市李寧捱沽，收報18.3元，下跌14.29％，市值蒸發80億元，夠買多4幢大廈。另一方面，翻查資料，其實恒地去年至今已數度沽貨，令市場關注是否連「大孖沙」都睇淡資產市場，而紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮則認為，由於恒基有大型項目在中環，故出售部份周邊物業亦屬合理。
李寧公告顯示，物業包括22層商業或辦公空間及兩層零售區域，總佔地面積約9,600方呎及總建築面積約14.4萬方呎，物業的一部分用於香港總部，交易將於明年1月28日或之前落實完成，而截至去年底，該物業的資產淨值為27.32億元，而李寧所委任的獨立物業估值師在2023年12月5日對該物業的估值則為24.6億元，即是今次成交價較估值低約8.3％
李寧表示，香港業務具有龐大發展潛力，擴展集團於香港業務營運將有助擴展其國際業務，因而具有重要策略意義。
雖說對香港前景有期望，不過李寧業務卻不太樂觀，今年10月，股價曾單日暴跌兩成，市場當時估計是因為其第三季度經營情況，報告中零售流水僅錄得中單位數增長，較第二季度的10%至20%的中段增長大幅下跌。
另外，有內媒指李寧「高端化」策略明顯乏力。隨各個品牌步伐加快，令李寧業務有壓力，另一方面，就是消費者並不願意為李寧的「高端化」埋單，有網民於內地社交媒體「吐槽」表示，「中國李寧，隨有一件長袖T，要1039（人民幣）」、「我拿李寧當情懷，李寧拿我當韮菜」由此可見，李寧轉型之路相當坎坷。
更令人擔憂的是，李寧連打折商品亦銷情欠佳，參考2023年中報，李寧2023年中期營收增長13.0%，凈利潤卻同比下滑3.1%。
恒地去年至今連環沽貨
「大孖沙」沽貨通常會為市場帶來信號，以長和系創辦人李嘉誠為例，旗下長實 （1113） 於2017年11月出售中環中心75%業權，當時售價約402億元，每呎售價約3.3萬元，時間到今個月，磁帶大王陳秉志以7.5億出沽中環中心全層，平均呎價僅27,811元，呎價6年跌15％。
今次恒地沽出整幢商廈的港匯東，位於北角電氣道218號的商業大樓，落成於2019年第4季，前身為恒地旗下麗東酒店，總建築面積約14.4萬平方呎，包括22層商業和辦公空間，以及兩層零售區域。若以收購作價22.08計，呎價約1.5萬元。
而集團對上一次出售整幢商廈已是2018年1月，當時以總作價99.5億元，平均呎價約3萬元出售京華道18號，予中科創資本及太平信託組成的繁勝集團，出售總樓面面積達33萬方呎。
其實恒地去年起已開始數度沽貨，包括中環安蘭街18號銀座式商廈頂層複式連天台單位、黃竹坑甲廈環匯廣場一籃子車位、深水埗半新盤南昌一號基座舖位、柴灣東貿廣場一籃子車位等，成交價介乎4,920萬至1.7億元，合共套現逾3.27億元。另外，由恒地發展的佐敦德成街單幢盤本木，其商場早前亦以2.1億元沽出。
湯文亮表示，今次恒地較估價低約8％沽出物業屬正常情況，他表示，「九成以上成交價都會低於估價，因為樓價上升，估價亦會上升，除非是相連單位或者地皮，所以成交價低估價一成是正常的。」
對於市場關注「大孖沙」都沽貨是否睇淡後市，他則指出，由於恒地大型項目在中環，故出售部份周邊物業亦是合理。對於本港商廈前景，他表示樂觀，「好多國內公司在香港搵緊商廈，估計明年商廈市場會止跌回穩。」
本港甲廈租金今年暫跌7.2%
戴德梁行上周發表回顧及展望，截至12月5日，今年大額非住宅物業暫錄71宗，總金額按年跌33%至397億元，季內見用家吸納，2023下半年，本地和內地資金分別佔總金額70%和25%。
第4季甲廈整體淨吸納量錄正37.97萬方呎，年初至今整體吸納量仍維持負26.71萬方呎，待租率推至18%水平。截至11月底，整體甲廈租金累跌7.2%。
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