深圳置業︱3年前買入物業估價600萬直插至200多萬 業主當年一個決定招苦果……
2024-01-12 07:00 
網傳深圳一個樓盤單位大約3年評估價從600萬元（人民幣，下同）降到200多萬元。買家在深圳樓市亢奮時以經營貸方式買樓，3年後卻面臨慘淡收場。事件引起網上熱議。
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近期，有市場傳言，不少購房者3年前用所持樓盤做了「經營貸」，近期陸續到期，但因為現在樓價下跌，樓盤最新評估價跟著下調，續貸金額和首貸差距較大，面臨著不能續貸、需要一次性還上大量貸款，以及還不上貸房產被法拍的風險。
經營貸買樓 違規操作自食其果
據悉，與房貸不同，經營貸需要隔幾年對房屋進行一次評估，評估價下調則意味著在本次評估過後，購房人能夠申請到的貸款額度小了。那麼，在借新貸還舊貸的過程中，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，會面臨著極大資金缺口，造成經濟壓力。
內媒《每日經濟新聞》報道，由於樓價持續下調，現在銀行貸款評估價大概是2019年水平，銀行一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。不過，也有業內人士指，經營貸續期和審查最嚴厲時期大概是兩年前，那時參考價被各銀行嚴格執行和抽查，有人被抽貸。現在因為市場下跌，經營貸辦理條件反而寬鬆些，也給拉高貸款成數和信用貸辦理創造了機會。
社交平台流傳，有購房者3年前用福田區頂樓複式單位做經營貸，月底到期，現在樓價下跌，樓盤評估價跟著下調，續貸金額和首貸差距較大，最近找辦法補救，目前評估機構、金融中介和銀行客戶經理都找了，均說無法處理。其續貸評論稱，當時用經營貸買樓，其實也是違規操作，現在只能自食其果。
「續貸」變「轉貸」或要降額
福田區某助貸機構工作人員黃經理表示，他們最近有在辦理「續貸」，但更多的是幫客戶辦理「轉貸」。
黃經理告訴《每日經濟新聞》，他們近期辦理的一個客戶業務，3年前用2個商舖一起打包抵押，在XX銀行貸款600萬元，今年續貸成數大大降低。「只給200多萬元，差得太離譜了，我們重新幫他找了高成數渠道，上個禮拜剛出批復可貸500萬元。」
王先生兩年前因為家庭資金需求，將家裡一個套房進行了抵押貸款，當時銀行評估價近700萬元，在之前已有的貸款基礎上他又貸出了200多萬元。今年年中貸款將到期，他從中介處了解到樓房的評估價只有480萬元左右。「之前還陸續還了一些資金，但再續貸也只能貸出幾十萬元了。」王先生表示，這幾年基本上沒有好的投資渠道，打算到期前全部還進去。
經營貸續貸要有門路
不過，在市場操作中，能夠全部還清的貸款者還是少數，更多人需要尋找途徑去操作轉貸，或者轉向信用貸。有銀行高管表示，在評估價比原貸款評估值降低的情況下，他們一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見，大部分客戶會選擇降額續貸，但有些對額度比較在意的投資客，會選擇其他小銀行。
寶安區某助貸經理表示，現在她1個月有十幾張房貸單，有客戶之前貸款380萬元，最近辦理只能貸280萬元。
報道指，雖然評估值有所下調，但相較過去兩年經營貸被嚴格審核和動態監管，當下經營貸辦理又有了「活絡」的機會。有業內人士指，現在反而經營貸續貸好操作，不嚴格。
據觀察，比如當年指導價800萬元的房子，但市場價1100萬元，很多房子是按1000萬元左右來做經營貸的。後來房價下行，跟隨指導價，就按800萬元來做經營貸了。現在按評估價來算，反而價格又可以到8成甚至9成，一些外地銀行甚至可以做得更高，所以現在經營貸的續貸反而不成問題，只要有門路，不少助貸機構在年底推出活動，貸款成數可以達到可貸評估價的7成-8.5成。
經營貸違規面臨被處罰
報道引述北京金訴律師事務所主任、創始合夥人王玉臣意見，操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險，甚至還可能受到刑罰。購房人、開發商、中介機構或銀行，在購房時都不能投機取巧。在整個鏈條中，買家看似得到了實惠，降低了成本，實則增加了很多隱形風險和未來風險。而其他主體看似得到了好處，實則觸犯了法律法規，無形中也增加了風險。
據悉，2023年四季度，深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%，比2022年跌12%。2023年二手成交首50片區中，只有東門、華強南、福田中心區微漲1%，丹竹頭、科技園、保稅區持平，其他片區多處於下跌狀態，跌幅多在5%-20%。
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