深圳置业︱3年前买入物业估价600万直插至200多万 业主当年一个决定招苦果……
2024-01-12 07:00 
网传深圳一个楼盘单位大约3年评估价从600万元（人民币，下同）降到200多万元。买家在深圳楼市亢奋时以经营贷方式买楼，3年后却面临惨淡收场。事件引起网上热议。
相关新闻：
深圳置业︱内地客买楼即遇发展商大劈价 「一星期差价40万」
近期，有市场传言，不少购房者3年前用所持楼盘做了「经营贷」，近期陆续到期，但因为现在楼价下跌，楼盘最新评估价跟著下调，续贷金额和首贷差距较大，面临著不能续贷、需要一次性还上大量贷款，以及还不上贷房产被法拍的风险。
经营贷买楼 违规操作自食其果
据悉，与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估，评估价下调则意味著在本次评估过后，购房人能够申请到的贷款额度小了。那么，在借新贷还旧贷的过程中，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，会面临著极大资金缺口，造成经济压力。
内媒《每日经济新闻》报道，由于楼价持续下调，现在银行贷款评估价大概是2019年水平，银行一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。不过，也有业内人士指，经营贷续期和审查最严厉时期大概是两年前，那时参考价被各银行严格执行和抽查，有人被抽贷。现在因为市场下跌，经营贷办理条件反而宽松些，也给拉高贷款成数和信用贷办理创造了机会。
社交平台流传，有购房者3年前用福田区顶楼复式单位做经营贷，月底到期，现在楼价下跌，楼盘评估价跟著下调，续贷金额和首贷差距较大，最近找办法补救，目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找了，均说无法处理。其续贷评论称，当时用经营贷买楼，其实也是违规操作，现在只能自食其果。
「续贷」变「转贷」或要降额
福田区某助贷机构工作人员黄经理表示，他们最近有在办理「续贷」，但更多的是帮客户办理「转贷」。
黄经理告诉《每日经济新闻》，他们近期办理的一个客户业务，3年前用2个商铺一起打包抵押，在XX银行贷款600万元，今年续贷成数大大降低。「只给200多万元，差得太离谱了，我们重新帮他找了高成数渠道，上个礼拜刚出批复可贷500万元。」
王先生两年前因为家庭资金需求，将家里一个套房进行了抵押贷款，当时银行评估价近700万元，在之前已有的贷款基础上他又贷出了200多万元。今年年中贷款将到期，他从中介处了解到楼房的评估价只有480万元左右。「之前还陆续还了一些资金，但再续贷也只能贷出几十万元了。」王先生表示，这几年基本上没有好的投资渠道，打算到期前全部还进去。
经营贷续贷要有门路
不过，在市场操作中，能够全部还清的贷款者还是少数，更多人需要寻找途径去操作转贷，或者转向信用贷。有银行高管表示，在评估价比原贷款评估值降低的情况下，他们一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。这种情况目前很常见，大部分客户会选择降额续贷，但有些对额度比较在意的投资客，会选择其他小银行。
宝安区某助贷经理表示，现在她1个月有十几张房贷单，有客户之前贷款380万元，最近办理只能贷280万元。
报道指，虽然评估值有所下调，但相较过去两年经营贷被严格审核和动态监管，当下经营贷办理又有了「活络」的机会。有业内人士指，现在反而经营贷续贷好操作，不严格。
据观察，比如当年指导价800万元的房子，但市场价1100万元，很多房子是按1000万元左右来做经营贷的。后来房价下行，跟随指导价，就按800万元来做经营贷了。现在按评估价来算，反而价格又可以到8成甚至9成，一些外地银行甚至可以做得更高，所以现在经营贷的续贷反而不成问题，只要有门路，不少助贷机构在年底推出活动，贷款成数可以达到可贷评估价的7成-8.5成。
经营贷违规面临被处罚
报道引述北京金诉律师事务所主任、创始合夥人王玉臣意见，操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑罚。购房人、开发商、中介机构或银行，在购房时都不能投机取巧。在整个链条中，买家看似得到了实惠，降低了成本，实则增加了很多隐形风险和未来风险。而其他主体看似得到了好处，实则触犯了法律法规，无形中也增加了风险。
据悉，2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%，比2022年跌12%。2023年二手成交首50片区中，只有东门、华强南、福田中心区微涨1%，丹竹头、科技园、保税区持平，其他片区多处于下跌状态，跌幅多在5%-20%。
---
《星岛头条》APP经已推出最新版本，请立即更新，浏览更精彩内容：https://bit.ly/3yLrgYZ
最新回应