港寫字樓空置率升至12.9% 慘過沙士 滙豐料未來12個月續升 看淡收租股

滙豐研究發表報告指，本港寫字樓空置率升至12.9%，創近20年高位，甚至較沙士時更高，並預計未來12個月空置率將會進一步上升；而市道低迷和大量新批寫字樓供應，將增加租戶議價能力，故將今年租金跌幅由原先的3%，擴大到跌5%至7%。該行下調收租股冠君產業信託（2778）及希慎興業（014）盈利預測及目標價，其中大削希慎目標價23%。

3大因素打擊寫字樓收租股

滙豐研究指出，本港寫字樓收租股受3大因素打擊，包括混合工作模式令更多人在家工作、利率上升，以及寫字樓供應嚴重過剩所致。雖然本港寫字樓嚴重供過於求非新現象，但潛在資本率（Cap rate）擴張和投資物業公允價值潛在下降尚未完全反映在股價。

該行引述仲量聯行早前預測，2023至2027年新增辦公空間將達1030萬方呎，即達到年平均使用量的5倍，反映供應過剩似乎無可避免；而市場需求仍弱，新建辦公大樓難以吸引主要租戶，唯一增長動力只有中資企業租戶，其佔比由2022年的6%，增至最新的22%。該行指，需要有更多企業來港設立辦公室、更多公司來港上市，以及更強勁經濟增長，才可見本港寫字樓需求有大改善。

滙豐研究指出，本港寫字樓收租股受3大因素打擊，包括混合工作模式令更多人在家工作、利率上升，以及寫字樓供應嚴重過剩所致。

該行引述仲量聯行早前預測，2023至2027年新增辦公空間將達1030萬方呎，即達到年平均使用量的5倍，反映供應過剩似乎無可避免。

滙豐研究又表示，本地寫字樓表現於未來12個月，或會跑輸亞洲其他城市。

滙豐研究提到，上季中環寫字樓租金按季跌1.9%，連續6季下跌。在中環擁有多辦公室的業主，如置地和冠君，將在未來12個月面對租金收入下跌壓力。

雖然目前有較多亞洲市場的的租金升幅錄得負增長，包括按年跌7.9%的雅加達、按年跌7%的香港市場為表現最差，但悉尼、新加坡、首爾和孟買均錄得正增長。

滙豐研究又表示，本地寫字樓表現於未來12個月，或會跑輸亞洲其他城市，雖然目前有較多亞洲市場的的租金升幅錄得負增長，包括按年跌7.9%的雅加達、按年跌7%的香港市場為表現最差，但悉尼、新加坡、首爾和孟買均錄得正增長，而現時全球平均租金按年增長達1%。

降冠君及希慎目標價 薦太古地產

滙豐研究提到，上季中環寫字樓租金按季跌1.9%，連續6季下跌。在中環擁有多辦公室的業主，如置地和冠君，將在未來12個月面對租金收入下跌壓力，故下調收租股冠君及希慎興業（014）盈利預測及目標價。該行下調冠君目標價9%至2元，並給予「減持」評級，另外亦大削希慎目標價23.6%，至17.8元，但給予「買入」評級。

不過該行予太古地產（1972）「買入」評級，並維持其目標價18.7元，因集團股息可見度較高，而且購物商場盈利改善，足以抵銷寫字樓租金下降幅度。

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